KAVEAT TANAH : DEFINASI & SIAPA YANG MEMERLUKANNYA

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

( klik foto untuk zoom pembesaran atau muat turun )

 

KAVEAT tanah secara definasi bermaksud :

"Memasukkan halangan bagi sebarang urusan ( urusniaga atau bukan urusniaga ) ke atas pegangan syer atau bahagian tanah yang tertentu di mana pemohon mempunyai kepentingan atau hak ( dengan mempunyai dokumen sokongan ) tetapi nama pemohon tidak dinyatakan sebagai pemilik tanah di dalam geran hakmilik tanah"

PEMOHON yang layak dan boleh memohon perintah kaveat ini adalah orang yang menerima manafaat pemberian tanah secara hibah, pusaka, warisan dan orang atau Syarikat yang telah membuat perjanjian urusniaga jualbeli tanah dengan pemilik tanah yang ada pegangan syer dalam lot tanah tersebut. Orang atau Syarikat yang memberikan pinjaman gadaian dan pajakan kepada pemilik tanah yang ada pegangan syer dalam lot tanah tersebut.

Proses memasukkan kaveat dalam geran tanah bolehlah disamakan dengan prosedur tuntutan hakmilik oleh pihak bank atau Syarikat kewangan ke atas kenderaan dan rumah kediaman yang dibeli oleh pemilik melalui pinjaman atau gadaian. Selagi hutang pinjaman belum diselesaikan selagi itulah hakmilik kenderaan dan rumah kediaman akan terus dituntut oleh pihak bank. Hanya selepas pinjaman dilangsaikan barulah pihak bank akan melepaskan tuntutan hak ke atas kenderaan dan rumah kediaman tersebut.

Secara peraturan bagi tanah jenis pertanian, apabila pemilik tanah hendak memindahmilik kepada anak-anak dan isterinya secara pemberian kasih sayang, hanya 1 nama sahaja yang boleh dimasukkan nama di dalam geran tanah sebagai pemilik tanah yang baru bagi luas tanah 1 ekar. Bagi penama yang tidak boleh dimasukkan namanya di dalam geran tanah atas alasan tidak cukup syarat dari segi keluasan tanah atau belum cukup umur 18 tahun mereka perlulah membuat satu surat ikatan Amanah dan melantik salah seorang daripada mereka sebagai pemegang Amanah dan diberi kuasa untuk dimasukkan sebagai pemilik tanah yang memegang Amanah bagi pemilik lain yang tidak mempunyai nama di dalam geran tanah tersebut.

Begitu juga bagi sebahagian pembeli tanah pemilik yang mempunyai pegangan syer / bahagian yang dinamakan dalam tanah, tidak semua urusan jualbeli tanah itu boleh terus dibuat tukarmilik pengganti nama sebagai pemilik tanah yang baru. Contohnya pemilik tanah asal mempunyai pegangan syer 1 bahagian berkeluasan 2 ekar. Tetapi pembeli tanah hanya membeli 1 ekar sahaja dari bahagiannya dan terdiri daripada 10 orang yang berkongsi kos pembelian tanah tersebut. Sama seperti urusan penamaan bagi pemberian secara kasih sayang di atas, 10 orang pembeli ini juga perlulah membuat surat ikatan Amanah dan melantik salah seorang daripada mereka sebagai pemegang Amanah yang akan dimasukkan namanya sebagai pemilik tanah yang memegang amanah bagi pemilik lain yang tidak dinamakan dalam geran tanah.

Baki 9 pembeli lain yang tidak dimasukkan nama di dalam tanah, bagi mempertahankan hak mereka di dalam tanah tersebut bolehlah memohon kaveat persendirian sebagai halangan bagi sebarang urusan ke atas tanah tersebut dibuat tanpa persetujuan oleh mereka. Secara persamaan, mana-mana pembeli tanah berkeluasan kecil ( seperti lot lidi ) yang mempunyai dokumen sokongan seperti surat ikatan Amanah atau surat perjanjian jualbeli tanah ( SNP ) jika nama mereka tidak boleh dimasukkan di dalam geran tanah, mereka juga boleh mempertahankan hak mereka ke atas tanah tersebut dengan memasukkan kaveat persendirian. Samada boleh atau tidak boleh dapat kelulusan penulis hanya sekadar memberi saranan sahaja. Yang berkuasa menentukan dan memberi kelulusan adalah pihak pentadbir tanah di Pejabat Tanah Daerah.

Pihak yang hendak membuat permohonan kaveat persendirian ini perlulah menunjukkan dokumen sokongan yang tertentu dan dia juga boleh menarik balik kaveat tersebut pada masa hadapan. Selain daripada pemohon kaveat, pihak-pihak lain yang mempunyai kepentingan ke atas hakmilik tanah tersebut juga boleh memohon pemotongan kaveat yang telah dimasukkan tersebut dengan menunjukkan dokumen sokongan yang berkenaan.

Menjadi matlamat kepada penulis hanya untuk memperkongsikan ilmu pengetahuan dalam urusan ukur tanah dan pengurusan tanah sahaja. Kalau ada yang berminat nak buat urusan ukur tanah boleh hubungi kami. Tapi kalau ada yang nak bertanya lebih lanjut berkenaan urusan kaveat ini anda perluklah pergi bertanya di Pejabat Tanah Daerah.

PERMOHONAN TARIK BALIK KAVEAT OLEH PEMOHON

( klik foto untuk zoom pembesaran atau muat turun )

PERMOHONAN PEMOTONGAN KAVEAT OLEH LAIN-LAIN PIHAK YANG BERKEPENTINGAN

( klik foto untuk zoom pembesaran atau muat turun )

FI & BAYARAN BAGI SETIAP PERMOHONAN URUSAN KAVEAT

( klik foto untuk zoom pembesaran atau muat turun )

SEKIAN DAHULU

&

TERIMA KASIH

------------------------------------------------- --------------

Jurukur Tanah Klang @ 2024

PINDAH MILIK TANAH SECARA JUAL BELI & KASIH SAYANG

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

( klik foto untuk zoom pembesaran )

Urusan pindah milik tanah memasukkan nama pemilik baru bagi keseluruhan atau hanya sebahagian syer pegangan hakmilik tanah dalam mana-mana lot tanah yang berhakmilik ( ada geran tanah ) perlulah dibuat apabila terjadinya urusan jual beli, pemberian di antara suami isteri atau pemberian secara kasih sayang dari ibu bapa atau datuk nenek kepada anak atau cucu. Bagi urusan pindah milik di atas, perlulah dibuat dengan mengisi borang 14A dengan perakuan dan tandatangan pemilik asal dan pemilik baru dibuat dihadapan seorang saksi yang layak dari kalangan Pentadbir Tanah, peguam atau notari awam / Pesuruhjaya Sumpah.

Selain daripada keperluan mengisi borang 14A ada banyak lagi dokumen sampingan atau sokongan yang perlu dilampirkan sekali dengan permohonan tersebut. Senarai semak dokumen lampiran boleh didapati di kaunter atau laman web pejabat tanah daerah. Sebelum membuat permohonan pastikan kesemua dokumen lampiran dan sokongan ini ada dilampirkan bersama.

SENARAI SEMAK PENDAFTARAN PINDAH MILIK TANAH

( klik foto untuk zoom pembesaran )

SYARAT LUAS MINIMA PINDAH MILIK

Untuk membolehkan nama pembeli sebahagian syer pegangan tanah dimasukkan ke dalam geran tanah bergantung kepada luas minima kategori kegunaan tanah tersebut. Jika keluasan tanah yang dibeli tidak mencukupi syarat asas dari segi luas minima, nama pembeli tersebut tidak boleh didaftarkan sebagai pemilik tanah.

Pembeli hanya boleh didaftarkan sebagai pihak yang memiliki pegangan amanah bagi luas atau syer yang terbabit sahaja. Sama juga dengan pindahan milik secara kasih sayang. Jika luas tanah yang diberikan tidak memenuhi syarat luas minima, tidak semua penerima manafaat tanah itu boleh dimasukkan namanya sebagai pemilik tanah yang baru. Kalangan penerima manafaat secara kasih sayang ini perlulah melantik seorang pemegang amanah dengan memberikan persetujuan di dalam satu surat ikatan amanah. Proses penamaan nama pembeli dan penerima manafaat kasih sayang yang tidak cukup syarat luas minima hanya akan dimasukkan sebagai pemilik tanah yang sah ke dalam geran tanah hanya setelah pemilik asal tanah tersebut selaku pihak penjual atau pemberi manafaat meninggal dunia sahaja.

Sebagai contoh untuk pemahaman, seorang bapa kepada 4 orang anak memiliki tanah pertanian luas 2 ekar. Dia berhasrat memberikan separuh atau 1 ekar dari tanah tersebut kepada 4 orang anaknya secara samarata. Tetapi mengikut peraturan bagi tanah pertanian, luas 1 ekar hanya boleh dimasukkan 1 nama sahaja. Jadi disinilah keperluan 4 anak tersebut melantik salah seorang dari mereka sebagai wakil pemegang amanah untuk dimasukkan nama sebagai pemilik tanah yang mempunyai ( 1/2 ) bahagian sebagai pemegang amanah bagi pihak kesemua 4 orang anak yang mempunyai kepentingan ( 1/8 ) bahagian tanah setiap seorang. Setelah bapa mereka meninggal dunia nanti barulah kesemua nama mereka akan dimasukkan sebagai pemilik tanah di dalam geran tanah.  

Dahulu banyak agen pihak penjual tanah lot lidi mengambil kesempatan dengan menjual tanah lot lidi secara menggunakan surat ikatan amanah begini. Tetapi apabila semakin banyak berlakunya kes penipuan penjualan tanah maka kerajaan negeri Selangor telah pun mengambil ketetapan tidak lagi meluluskan sebarang surat ikatan amanah yang dibuat dari urusan jual beli tanah. Hanya surat ikatan amanah daripada urusan pemberian tanah secara kasih sayang sahaja yang boleh diterima dan dimasukkan ke dalam geran tanah.

NOTA KAKI

Artikel ini ditulis hanya bagi menjawap pertanyaan yang penulis terima dari kalangan pembaca sahaja. Peraturan dan undang-undang adalah ditentukan oleh pihak pentadbir tanah mewakili pihak kerajaan negeri. 

Penulis tidak bertanggungjawap jika ada kesalahan fakta sebab peraturan dan undang-undang boleh berubah mengikut keadaan dan dari masa ke semasa serta tidak sama antara setiap negeri. Untuk lebih jelas dan muktamad, jika ada pertanyaan perlulah merujuk kepada pihak yang bertanggungjawap dan berkuasa iaitu pihak petadbir tanah yang ada di Pejabat Tanah Daerah.    

            

 SEKIAN 

TERIMA KASIH

--------------------------------------------------------------------------------------

Jurukur Tanah Klang @ 2023

SURAT PERJANJIAN JUAL BELI TANAH ( SNP )

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

Apabila membuat urusan jual beli tanah samada keseluruhan lot atau cuma sebahagian mengikut luas atau bahagian yang tertentu, adalah penting urusan jual beli ini didokumentasikan dalam satu surat perjanjian yang sah yang boleh dijadikan sebagai rujukan atau bukti bagi urusan jual beli tersebut.

Ada orang yang berpendapat jika membuat urusan jual beli dengan secara bayaran tunai mereka tak perlu lagi sediakan apa-apa surat perjanjian tetapi boleh terus pergi ke Pejabat Tanah Daerah ( PTD ) membuat urusan pertukaran nama pemilik tanah dengan mengisi borang 14A.

Alasan mereka cara begini adalah lebih cepat dan mudah serta lebih menjimatkan kos sebab tanpa surat perjanjian mereka tak perlu buat bayaran kepada pihak ejen dan peguam hartanah. Memang betul dari segi kos tambahan yang perlu dikeluarkan tetapi pendapat mereka itu ada juga kesalahan sebab surat perjanjian jual beli tak semestinya disediakan oleh ejen hartanah atau peguam hartanah.

Sebenarnya pihak penjual atau pembeli sendiri boleh sediakan satu surat perjanjian jual beli tanpa perlu pembabitan ejen atau peguam hartanah tetapi perlulah dibuat dalam format tertentu yang lengkap segala butiran urusan yang kemudiannya ditandatangani dihadapan dan diperakui sah oleh seorang Pesuruhjaya Sumpah sahaja.

Dalam menyediakan satu surat perjanjian jual beli tanah ini apa yang perlu ada dan dimasukkan ke dalam surat ini adalah butiran-butiran seperti yang berikut.

 ___________________________________________________ 

( TAJUK ) : SURAT PERJANJIAN JUAL BELI TANAH

 

1.)        TARIKH PERJANJIAN DIBUAT :

2.)        PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT :

( NAMA PENUH & NOMBOR KAD PENGENALAN / penjual )

( NAMA PENUH & NOMBOR KAD PENGENALAN / pembeli )

 

3.)        BUTIRAN MAKLUMAT TANAH YANG TERLIBAT :

( NOMBOR LOT )

( SEKSYEN / MUKIM / DAERAH / NEGERI )

( KATEGORI TANAH / jenis tanah samada pertanian atau lain )

( NOMBOR PLOT / jika sekadar 1 pecahan bahagian sahaja dengan merujuk kepada nombor plot dalam pelan lampiran  )

( LUAS TANAH / keseluruhan atau sebahagian dalam hektar / ekar / meter persegi / kaki persegi )

( PECAHAN BAHAGIAN / luas dalam pecahan bahagian seperti tertulis dalam geran tanah / 1/1 bahagian jika keseluruhan )

 

4.)        TERMA & SYARAT PERJANJIAN : ( ini paling penting )

( HARGA YANG DIPERSETUJUI )

( CARA PEMBAYARAN / tunai atau ansuran / deposit & baki yang perlu dibayar )

( TEMPOH BAYARAN PERLU DIBUAT / nyatakan )

( SYARAT-SYARAT / bila dan berapa jumlah perlu dibayar  / bila urusan tukarnama akan dibuat dan lain-lain syarat yang wajar seperti keperluan ukuran tanda pengesahan sempadan dibuat )

( PERINTAH HALANGAN / apa yang kedua-dua pihak boleh dan tidak boleh lakukan selama dalam tempoh selagi belum selesai pembayaran ATAU selepas selesai urusan jual beli )

NOTA : bahagian ini penulis katakan sebagai bahagian yang terpenting sebab bahagian inilah yang sebenarnya yang akan menjadi isikandung pokok pangkal perjanjian ini. Perjanjian boleh terbatal jika ada mana-mana pihak yang gagal tunaikan terma & syarat perjanjian ini. Jadi apa sahaja yang difikirkan perlu dibuat dan ditunaikan mestilah ditulis dengan secara jelas dibahagian ini.

5.)        2 ORANG SAKSI : ( setiap pihak 1 saksi )

( NAMA PENUH & NO. KAD PENGENALAN / saksi penjual )

( tandatangan saksi / tarikh )

 

( NAMA PENUH & NO. KAD PENGENALAN / saksi pembeli )

( tandatangan saksi / tarikh )

 

6.)        RUANGAN TANDATANGAN PERJANJIAN ANTARA PENJUAL & PEMBELI

 

( tandatangan pihak penjual / tarikh )

( NAMA PENUH & NO. KAD PENGENALAN )

 

( tandatangan pihak pembeli / tarikh )

( NAMA PENUH & NO. KAD PENGENALAN )

 

7.)        PESURUHJAYA SUMPAH : ( pengesahan )

( COP & TANDATANGAN / tarikh )

 ____________________________________________________

 Ini bukanlah contoh surat perjanjian tetapi cuma rangka butiran-butiranyang perlu ada dalam surat perjanjian jual beli tanah sahaja. Anda boleh sediakan sendiri surat perjanjian ini dengan mengikut gaya & format anda sendiri. Tapi elakkan daripada membuat satu surat yang sangat ringkas yang hanya 1 mukasurat sahaja. Sebaiknya ditulis dalam bentuk ayat penuh contoh seperti berikut :-

“Saya  Encik Alif Ba Ta  , seorang warganegara Malaysia dengan No. Kad Pengenalan : 123456789, selaku pemilik tanah yang terlibat dalam perjanjian ini ( selepas ini akan dirujuk sebagai ‘penjual’ ) dengan ini bersetuju untuk menjual tanah tersebut kepada Encik Do Re Mi , seorang warganegara Malaysia dengan No. Kad Pengenalan : 987654321 ( selepas ini akan dirujuk sebagai ‘pembeli’ )

( sekadar contoh penggunaan ayat penuh )

Akhir sekali setelah semua pihak menurunkan tandatangan persetujuan dan persaksian di hadapan Pesuruhjaya Sumpah, satu setem hasil perlulah dimatikan di kepala surat perjanjian tersebut bagi menjadikan surat itu satu surat perjanjian yang sah dan boleh digunapakai sampai bila-bila pun bagi membuktikan urusan jual beli tanah tersebut telah dibuat dengan sempurna.

 _________________________________________________

Seperti biasa jika anda ada keperluan untuk membuat apa-apa urusan ukur tanah ke atas tanah anda bolehlah hubungi kami melalui saluran yang telah diberikan disini. Untuk lebih mudah kirim sahaja pertanyaan tersebut melalui telefon dengan kiriman mesej melalui aplikasi WhatsApp ke nombor :

( klik nombor di bawah )

012-3949064( JT Klang )

SEKIAN TERIMA KASIH