ISU PERLANGGARAN GARISAN SEMPADAN TANAH : BAGAIMANAKAH CARA PENYELESAIAN YANG SEPATUTNYA DI BUAT

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

HINDARI SENGKETA DAN PERGADUHAN BERPANJANGAN AKIBAT DARI ISU SEMPADAN TANAH TANPA PERLU TINDAKAN UNDANG-UNDANG

Isu garisan sempadan tanah bertindih ini bukanlah satu isu yang boleh dipandang remeh. Tidak juga mudah untuk diselesaikan lebih-lebih lagi kalau di atas tanah sudah pun didirikan rumah kediaman atau pagar.

Bertambah rumit lagi kalau membabitkan lot tanah yang berkongsi hakmilik ( geran tanah ) tapi belum pernah disediakan satu pelan pecahan bahagian untuk rujukan kesemua pemilik tanah.

Sudah menjadi kebiasaan kepada jurukur tanah yang banyak terlibat dalam kerja penandaan sempadan berhadapan dengan pemilik tanah atau jiran yang tak berpuashati dan tak mahu terima keputusan hasil daripada ukuran yang telah dibuat.

Method kerja bagi kerja ukur demarkasi begini, apabila hendak menanda semula sempadan lot, jurukur tanah perlu membuat rujukan kepada ‘Pelan diperakui’ ( pelan PA ) bagi lot tersebut. Setiap lot tanah ada pelan PA sendiri yang telah dikeluarkan oleh Jabatan Ukur & Pemetaan Malaysia ( JUPEM ) dan disahkan oleh kerajaan melalui pihak Pentadbir Tanah & Galian Daerah. Nombor rujukan pelan PA bagi setiap lot akan ditulis di dalam dokumen geran tanah. Jurukur tanah akan mencari semula batu sempadan lot yang telah ditanam oleh kerajaan dahulu. Jika kesemua batu sempadan lot tersebut telah hilang atau rosak, jurukur tanah akan mencari pula batu sempadan lot bersebelahan untuk dijadikan asas bagi pengiraan untuk penandaan semula batu sempadan yang telah hilang tersebut.

Bagi kerja penandaan sempadan pecahan bahagian pula sebelum kerja ukuran atas tanah dibuat, jurukur tanah perlu membuat pengiraan dan menyediakan satu pelan pecahan bahagian yang dipersetujui oleh pemilik tanah terlebih dahulu. Hanya selepas pelan pecahan bahagian itu siap dilukis barulah jurukur tanah boleh pergi ke lokasi membuat kerja ukuran penandaan dengan rujukan kepada pelan tersebut. Asas kerja tetap sama seperti kerja ukur demarkasi penandaan semula sempadan lot, kerja ukur dimulakan dengan membuat carian batu sempadan lot yang terlibat.

Secara realitinya jurukur tanah juga seorang manusia biasa yang tak lari daripada kesalahan. Akan tetapi jika persediaan rapi telah dibuat sebelum memulakan kerja ukuran, membuat kerja secara betul ikut peraturan dan membuat semakan ketepatan sebelum menyiapkan kerja, dengan bantuan peralatan yang serba canggih pada waktu sekarang, melakukan kesalahan adalah sangat minima dan amat jarang terjadi.

Apa yang sering berlaku adalah pemilik tanah atau jiran sebelah yang tak berpuashati dengan kedudukan tanda sempadan bagi lot atau pecahan bahagian yang telah ditandakan, tidak berpuashati hanya melalui pandangan mata sahaja. Mintalah 10 jurukur tanah datang tandakan, selagi tanda tersebut tak terletak di lokasi yang dia mahukan selagi itulah dia tetap tidak akan berpuashati. Inilah yang menjadi punca kepada perselisihan dan persengketaan sesama pemilik tanah yang mempunyai isu garisan sempadan yang bertindih. Dan yang selalu menjadi mangsa keadaan adalah jurukur tanah yang membuat kerja ukuran tersebut.

CARA PENYELESAIAN YANG BOLEH TAPI TAK PATUT DIBUAT

Sekadar pemberitahuan kepada pihak yang tak berpuashati.

a.) Jikalau anda memilih untuk membuat laporan ke pejabat tanah daerah, pihak pejabat tanah daerah akan memanggil kedua-dua pemilik tanah memberikan butiran. Pada akhirnya pejabat tanah daerah akan menyuruh kedua-dua pemilik tanah melantik Jurukur Tanah berkelayakan untuk membuat ukuran pengesahan.

b.) Jikalau anda memilih untuk membuat laporan polis, pihak polis pun tidak tahu dimana kedudukan garisan sempadan yang betul. Pada akhirnya pihak polis juga akan meminta kedua-dua pemilik tanah melantik Jurukur Tanah berkelayakan untuk membuat ukuran pengesahan.

c.) Jikalau anda memilih untuk membuat kes tuntutan undang-undang melalui peguam ke mahkamah. Pada akhirnya pihak mahkamah sendiri akan menyuruh kedua-dua pemilik tanah melantik Jurukur Tanah berkelayakan untuk membuat ukuran pengesahan.

Ketiga-tiga pilihan di atas memang boleh dibuat tetapi tidak patut dibuat sebab pada akhirnya selain daripada faktor memakan masa panjang, kos yang tinggi juga perlu dikeluarkan oleh pemilik tanah untuk mengupah peguam, membayar kos perbicaraan mahkamah dan membayar juga kepada pihak Jurukur Tanah yang akan membuat ukuran pengesahan. Dan secara tidak langsung walaupun selepas isu garisan sempadan bertindih ini dapat diselesaikan, persengketaan sesama pemilik tanah tetap akan berlanjutan.

CARA PENYELESAIAN YANG BETUL DAN AMAN

Jikalau selepas seorang pemilik tanah mengupah jurukur tanah (1) untuk membuat tandaan sempadan tanah hakmiliknya. Jika ada mana-mana pemilik tanah lain atau jiran sebelah yang tidak berpuashati dengan kedudukan tanda yang telah dibuat, apa yang boleh dan sepatutnya dibuat adalah.

1.) Pihak yang tidak berpuashati perlu melantik jurukur tanah (2) yang lain untuk membuat ukuran semakan bagi pihaknya

2.) Selepas ukuran semakan oleh jurukur tanah (2) dibuat, kedua-dua pemilik tanah boleh segera menyelesaikan isu garisan sempadan bertindih jika ukuran semakan tidak menemui apa-apa kesalahan pada tanda yang telah dibuat oleh jurukur tanah (1) sebelum itu

3.) Tetapi jikalau selepas ukuran semakan oleh jurukur tanah (2) dibuat didapati tanda sempadan berada pada lokasi yang tak sama dengan tanda oleh jurukur tanah (1). Kedua-dua pihak jurukur tanah boleh membuat ukuran bersama ( joint survey ) untuk membuat semakan semula ke atas dua-dua tanda yang berada di lokasi berlainan tersebut. Jikalau ukuran semakan kali ketiga berada sama lokasi dengan mana-mana satu daripada 2 tanda awal maka itulah yang mesti diterima dan digunapakai sebagai tanda sempadan yang betul bagi menyelesaikan isu garisan sempadan bertindih tersebut

4.) Dan sebagai opsyen pilihan, kedua-dua pemilik tanah boleh juga berkongsi kos dengan melantik jurukur tanah yang berkecuali ( 3rd party ) untuk membuat ukuran semula penandaan sempadan tanah yang dipertikaikan sebelum itu. Apa saja hasil daripada ukuran oleh jurukur tanah yang berkecuali ini mestilah diterima sebagai penyelesaian kepada isu yang menjadi punca pertikaian.

Penyelesaian secara begini bukan sahaja merupakan cara yang betul tetapi cara begini juga boleh mengelakkan isu berpanjangan dan tanpa perlu membabitkan mana-mana pihak berkuasa serta kos tambahan yang tinggi jika membabitkan tuntutan undang-undang. Selepas selesai isu, kedua-dua pemilik tanah juga boleh berdamai dan melupakan persengketaan yang pernah terjadi sebelum itu.

Tetapi ini hanyalah sekadar satu cadangan dari hasil pengalaman penulis sahaja. Apa saja keputusan dan tindakan yang akan dibuat oleh pihak yang tidak berpuashati, itu adalah hak anda. Tanah anda, duit anda, terpulanglah pada anda nak buat apa pun.

CUMA SATU SAHAJA YANG SAYA NAK NASIHATKAN, SEBELUM NAK BUAT APA-APA PEMBANGUNAN DI ATAS TAPAK TANAH, JIKALAU SEMPADAN TANAH ITU MASIH TIDAK MEMPUNYAI SEBARANG TANDA YANG JELAS DAN TEPAT JANGANLAH TERLALU BERKIRA SANGAT. UPAH DAN LANTIKLAH MANA-MANA JURUKUR TANAH BUATKAN UKURAN SEMAKAN DAN PENANDAAN SEMPADAN TANAH ITU TERLEBIH DAHULU. 

SATU LANGKAH YANG BIJAK DAN SEPATUTNYA DIBUAT. JANGAN SAMPAI BILA TERJADI ISU SEMPADAN DENGAN JIRAN BARU NAK CARI JURUKUR TANAH. ANDAI BETUL MEMANG SUDAH TERJADI PERLANGGARAN SEMPADAN SELEPAS KERJA PEMBINAAN DAH DIBUAT KERUGIAN YANG BAKAL DITANGGUNG AMATLAH BESAR DAN SANGAT-SANGAT MEMBEBANKAN.

PERCAYALAH....

SEKIAN, TERIMA KASIH

 

TANDA SEMPADAN LOT ATAU SEMPADAN BAHAGIAN TANAH ANDA

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

Perlu anda tahu kerja atau tugas seorang juru ukur tanah hanyalah mencari dan menandakan semula sempadan tanah.

1.)         Metod kerja : setiap juru ukur tanah perlu merujuk kepada ‘Pelan Akui’ ( PA ) keluaran JUPEM bagi mencari atau menandakan semula sempadan lot. Bagi kerja tanda sempadan bahagian pula juru ukur tanah perlu merujuk kepada ‘Pelan Pembahagian Tanah’ yang telah sedia ada atau yang akan disediakan terlebih dahulu jikalau masih belum ada lagi.

 

2.)        Setiap juru ukur tanah tidak boleh pergi tandakan tanah anda dengan begitu sahaja tanpa membuat persediaan dan mendapatkan informasi yang diperlukan atau cuma mengikut cakap dan tunjuk daripada pemilik tanah sahaja dengan tanpa merujuk kepada pelan-pelan yang dinyatakan di atas.

 

3.)        Dan tugas juru ukur tanah hanyalah sekadar menandakan sahaja dimanakah terletaknya kedudukan yang sebenar sempadan tanah anda berada.

 

4.)        Tugas menjaga setiap tanda sempadan yang telah ditandakan bukanlah tanggungjawap juru ukur tanah tetapi itu adalah tanggungjawap pemilik tanah itu sendiri dalam memastikan setiap tanda itu selamat dan tidak hilang.

 

5.)        Pihak Kerajaan melalui Pejabat Tanah Daerah hanya akan menandakan sempadan lot sahaja dengan batu sempadan tetapi sempadan bahagian tanah setiap pemilik yang berkongsi hakmilik dalam satu lot yang sama tidak akan ditandakan dengan apa-apa pun.

 

6.)        Setiap pemilik tanah yang ada hakmilik perlu menandakan sendiri bahagian tanah masing-masing setelah kedudukan setiap bahagian dipersetujui oleh semua pemilik tanah terlebih dahulu dengan disediakan satu ‘Pelan Pembahagian Tanah’. Satu pelan yang sama perlulah digunakan oleh semua pemilik tanah daripada mula dikeluarkan sampailah bila-bila pun selagi tidak ada sebarang perubahan atau pindaan dibuat ke atas pelan yang telah disediakan itu. Tetapi sempadan bahagian tanah masing-masing tidaklah boleh ditandakan dengan batu sempadan yang sama seperti yang kerajaan telah tandakan bagi sempadan lot.

 

7.)        Jenis penanda yang boleh digunakan adalah mengikut kesesuaian tempat tanda tersebut berada. Jika atas tanah boleh gunakan paip besi, paip pvc atau paku dengan kayu piket. Jika atas jalan tar, lantai simen atau tembok batu serta tanah berbatu yang keras gunakan paku besi anti karat, paku payung, paku dengan simen atau iron spike. Manakala kalau di dalam parit, sungai atau tanah paya yang dalam bergantung kepada keadaan mungkin tidak dapat ditandakan dengan apa-apa pun. Dan di dalam pelan sempadan itu akan ditandakan dengan ‘TT’.

 

8.)        Dan yang terakhir yang perlu pemilik tanah fahami dan sedari adalah apabila telah siap dibuat kerja tandaan sempadan di atas tanah maka tugas juru ukur tanah itu sudah pun selesai sudah. Jikalau lain kali tanda-tanda itu tercabut, rosak atau hilang itu bukan lagi termasuk dalam tugas juru ukur tanah yang telah disiapkan dahulu. Jikalau pemilik tanah mahu juru ukur tanah pergi tandakan semula setiap tanda yang telah rosak, tercabut atau hilang maka itu perlulah dikira sebagai satu kerja yang baru dengan harga yang baru.

 

CADANGAN TIANG BATU

CADANGAN TIANG KONKRIT PAIP PVC

RUJUK KEPADA FOTO LAMPIRAN DI ATAS

Jadi bagi memastikan setiap tanda itu tidak hilang atau untuk memudahkan pencarian kedudukan setiap tanda sempadan yang telah juru ukur tanah tandakan di atas tanah, suka kami cadangkan pemilik tanah buatlah salah satu daripada contoh yang kami berikan di dalam foto lampiran mengikut kesesuaian lokasi. Tidaklah nanti tanda sempadan itu hilang dan pemilik tanah perlu upah juru ukur tanah datang tandakan sekali lagi. Tidaklah nanti jadi membazir duit sahaja perlu berkali kali tandakan tanda di tempat yang sama bila untuk tandakan sempadan tanah buat pertama kali pun pemilik tanah dah buat ‘anggapan’ bahawa kos untuk ukur tanah adalah mahal. 

Bagi kami pula setiap harga yang diberikan adalah termasuk sekali dengan semua keperluan untuk kerja dan kos pengeluaran yang perlu kami keluarkan bagi membuat persediaan, mencari dan membeli informasi yang diperlukan, barangan kerja serta pelan yang perlu disediakan, peralatan mengukur, kenderaan, kos minyak dan tol perjalanan pergi dan balik, makan minum serta gaji pekerja untuk satu pasukan ukur tanah yang perlu dihantar untuk membuat kerja tersebut. 

Disebabkan itulah kami mempunyai satu harga paling minima bagi membuat satu kerja ukur tanah mengikut kawasan tertentu tak kiralah sama ada tanah yang nak di ukur tersebut hanya luas satu tapak rumah atau pun satu tapak parkir kereta sahaja. Bila luas tanah melebihi 1 ekar barulah ada tambahan harga yang akan dikenakan. Begitu jugalah jika ada faktor halangan yang akan menyusahkan kami membuat kerja seperti tanah berbukit, hutan belukar berpokok, semak samun, tanah berpaya atau tiada jalan masuk yang mudah untuk pergi ke lokasi tapak tanah yang perlu di ukur maka akan ada kos tambahan yang perlu ditambahkan ke dalam harga untuk kerja ukur tanah tersebut.

HARAP MAKLUM TERIMA KASIH

----------------------------------------------------

Jikalau anda berminat berurusan dengan kami bagi membuat kerja ukuran di tanah anda, sila hubungi kami menerusi saluran yang telah kami berikan di dalam menu utama di atas.

Atau anda boleh terus hubungi kami melalui kiriman mesej pertanyaan perkhidmatan melalui aplikasi Whatsapp dengan klik pada butang pautan @ link di bawah.

👇 klik 👇

-----------------------------------------------------

Jurukur Tanah Klang @ 2026

JURUKUR TANAH BUKANLAH KAKITANGAN PEJABAT TANAH ATAU JURUNILAI HARTANAH

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

 UPDATED 2025 )

Kalau dahulu penulis banyak terima pertanyaan dan permintaan berkenaan jarak dan luas tanah dari satu unit ukuran ditukar nilainya ke unit yang lain. 

Bagi pembaca yang masih lagi belum faham cara pengiraan yang betul, sila rujuk dan baca perlahan lahan hingga faham contoh-contoh pengiraan yang terdapat dalam artikel yang telah penulis terbitkan berkenaan ‘Unit Ukuran Bagi Jarak & Luas Tanah’ dengan klik link di bawah.

"UNIT UKURAN BAGI JARAK & LUAS TANAH"

 

Pada waktu sekarang pertanyaan yang banyak penulis terima yang tidak bersangkutan dengan kerja ukur tanah lebih merupakan peraturan-peraturan dan garis panduan bagi permohonan yang dalam bidang kuasa pihak pejabat tanah daerah atau pentadbir tanah negeri.

Perlu anda tahu, urusan tanah adalah urusan pihak kerajaan negeri bukan urusan kerajaan pusat dan diuruskan secara berasingan bagi setiap daerah. Anda tidak boleh melakukan urusan tanah yang berada dalam daerah Gombak, Hulu Langat, Petaling atau Hulu Selangor di pejabat tanah daerah Klang. 

Walaupun berada dalam satu pentadbiran kerajaan negeri yang sama iaitu Selangor tetapi urusan tanah dalam mana-mana daerah perlu dan hanya boleh dibuat di pejabat tanah daerah itu sahaja tidak boleh dibuat di pejabat tanah daerah lain. Walaupun menggunakan undang-undang Kanun Tanah Negara yang sama tapi perlaksanaan atau peraturan ada sedikit perbezaan bagi setiap daerah. Dalam kebanyakan urusan tanah, pihak jurukur tanah hanya terbabit jika permohonan tersebut memerlukan lampiran pelan yang diukur dan disediakan oleh jurukur tanah sahaja.

Ada banyak kekeliruan berkenaan tugas dan bidang yang membabitkan jurukur tanah. Contohnya jika ada mana-mana pemilik tanah yang mahu membina rumah, jurukur tanah hanya terbabit dalam urusan penandaan dan pengesahan sempadan lot sahaja. Permohonan kelulusan untuk merancang pembinaan perlulah dibuat oleh pihak arkitek. 

Begitu juga jika ada mana-mana pemilik tanah yang mahu menukar syarat kegunaan tanah, permohonan tersebut perlulah dibuat oleh pemilik tanah dengan lampiran pelan serta laporan perancangan yang disediakan oleh pihak perancang bandar bertauliah bukan jurukur tanah. Jurukur tanah hanya menyediakan data dalam bentuk pelan ukuran demarkasi penandaan sempadan lot, ukuran topografi dan butiran bentuk sebenar mukabumi serta segala benda kekal yang terdapat dalam lot berkenaan sahaja. Daripada data yang diukur tersebut barulah pihak arkitek dan perancang bandar membuat perancangan dan menyediakan satu laporan dan pelan yang akan dimasukkan dalam permohonan bagi mendapatkan kelulusan dan kebenaran daripada pihak berkuasa.

Demikian juga dalam urusan menilai harga tanah. Seringkali disalahtafsir bahawa jurukur tanahlah yang membuat penilaian ini. Yang sebenarnya kerja menilai harga tanah adalah urusan pihak ‘Jurunilai Hartanah Bertauliah’ atau ‘valuever’ sepertimana urusan menilai harga rumah jika mahu memohon gadaian atau pinjaman atau jika mahu menuntut gantirugi insuran bagi kerosakan kenderaan yang terbabit dalam kemalangan. Pihak jurunilai inilah yang akan menyediakan laporan daripada pemeriksaannya dan seterusnya menentukan nilai pasaran untuk rumah atau tanah tersebut.

Jurunilai Hartanah Bertauliah dapat dihubungi secara mudah melalui nombor-nombor telefon yang diletakkan pada pagar atau dinding rumah serta bangunan yang kosong yang hendak disewa atau dijual. Selain menjadi agen untuk urusan jualbeli hartanah pihak syarikat hartanah inilah juga yang ada tauliah untuk menyediakan laporan bagi membuat penilaian harga mana-mana bangunan atau bidang tanah yang bukan hakmilik kerajaan.

Diharap dengan penerangan ini pembaca akan lebih faham bahawa tidak semua urusan tanah itu membabitkan jurukur tanah. Penyediaan laporan perancangan dan penilaian harga tanah bukan bidang kerja jurukur tanah tetapi jika memerlukan satu kerja ukuran atau pemetaan dibuat itu barulah menjadi bidang tugas jurukur tanah.     

________________________________________________

 Jika anda ada keperluan untuk membuat urusan ukur tanah bolehlah hubungi kami melalui aplikasi whatsapp

( dengan klik nombor di bawah )

👇👇👇

012-3949064 

  

SEKIAN

TERIMA KASIH

UKUR TANAH : KEPENTINGAN MEMBUAT PELAN PECAH BAHAGIAN UNTUK PEMBAHAGIAN TANAH

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

( updated 2024 )

Bagaimanakah boleh terjadi satu lot tanah mempunyai banyak nama yang ditulis di dalam geran tanah sebagai pemilik tanah yang berhak..???

---------------------------------------------------

Bagi yang berminat hendak menyediakan pelan bagi membuat pembahagian tanah atau pecahan bahagian tanah lot yang dimiliki.

Anda boleh hubungi kami melalui WhatsApp

dengan klik nombor di bawah

012-3949064

-----------------------------------------------

PENYEBAB UTAMA TERDAPAT BANYAK NAMA PEMILIK DALAM SATU TANAH LOT

Penulis tak akan menghuraikan satu persatu punca terjadi begitu kerana terdapat banyak alasannya dan sejarahnya. Tetapi apa yang penulis nak tumpukan hanyalah kepada 2 sebab utama yang terjadi pada setiap hari dan tidak akan pernah ada pengakhirannya.

Teruskan membaca untuk mendapatkan penjelasan....

PINDAH MILIK TANAH SECARA JUAL BELI & KASIH SAYANG

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

( klik foto untuk zoom pembesaran )

Urusan pindah milik tanah memasukkan nama pemilik baru bagi keseluruhan atau hanya sebahagian syer pegangan hakmilik tanah dalam mana-mana lot tanah yang berhakmilik ( ada geran tanah ) perlulah dibuat apabila terjadinya urusan jual beli, pemberian di antara suami isteri atau pemberian secara kasih sayang dari ibu bapa atau datuk nenek kepada anak atau cucu. Bagi urusan pindah milik di atas, perlulah dibuat dengan mengisi borang 14A dengan perakuan dan tandatangan pemilik asal dan pemilik baru dibuat dihadapan seorang saksi yang layak dari kalangan Pentadbir Tanah, peguam atau notari awam / Pesuruhjaya Sumpah.

Selain daripada keperluan mengisi borang 14A ada banyak lagi dokumen sampingan atau sokongan yang perlu dilampirkan sekali dengan permohonan tersebut. Senarai semak dokumen lampiran boleh didapati di kaunter atau laman web pejabat tanah daerah. Sebelum membuat permohonan pastikan kesemua dokumen lampiran dan sokongan ini ada dilampirkan bersama.

SENARAI SEMAK PENDAFTARAN PINDAH MILIK TANAH

( klik foto untuk zoom pembesaran )

SYARAT LUAS MINIMA PINDAH MILIK

Untuk membolehkan nama pembeli sebahagian syer pegangan tanah dimasukkan ke dalam geran tanah bergantung kepada luas minima kategori kegunaan tanah tersebut. Jika keluasan tanah yang dibeli tidak mencukupi syarat asas dari segi luas minima, nama pembeli tersebut tidak boleh didaftarkan sebagai pemilik tanah.

Pembeli hanya boleh didaftarkan sebagai pihak yang memiliki pegangan amanah bagi luas atau syer yang terbabit sahaja. Sama juga dengan pindahan milik secara kasih sayang. Jika luas tanah yang diberikan tidak memenuhi syarat luas minima, tidak semua penerima manafaat tanah itu boleh dimasukkan namanya sebagai pemilik tanah yang baru. Kalangan penerima manafaat secara kasih sayang ini perlulah melantik seorang pemegang amanah dengan memberikan persetujuan di dalam satu surat ikatan amanah. Proses penamaan nama pembeli dan penerima manafaat kasih sayang yang tidak cukup syarat luas minima hanya akan dimasukkan sebagai pemilik tanah yang sah ke dalam geran tanah hanya setelah pemilik asal tanah tersebut selaku pihak penjual atau pemberi manafaat meninggal dunia sahaja.

Sebagai contoh untuk pemahaman, seorang bapa kepada 4 orang anak memiliki tanah pertanian luas 2 ekar. Dia berhasrat memberikan separuh atau 1 ekar dari tanah tersebut kepada 4 orang anaknya secara samarata. Tetapi mengikut peraturan bagi tanah pertanian, luas 1 ekar hanya boleh dimasukkan 1 nama sahaja. Jadi disinilah keperluan 4 anak tersebut melantik salah seorang dari mereka sebagai wakil pemegang amanah untuk dimasukkan nama sebagai pemilik tanah yang mempunyai ( 1/2 ) bahagian sebagai pemegang amanah bagi pihak kesemua 4 orang anak yang mempunyai kepentingan ( 1/8 ) bahagian tanah setiap seorang. Setelah bapa mereka meninggal dunia nanti barulah kesemua nama mereka akan dimasukkan sebagai pemilik tanah di dalam geran tanah.  

Dahulu banyak agen pihak penjual tanah lot lidi mengambil kesempatan dengan menjual tanah lot lidi secara menggunakan surat ikatan amanah begini. Tetapi apabila semakin banyak berlakunya kes penipuan penjualan tanah maka kerajaan negeri Selangor telah pun mengambil ketetapan tidak lagi meluluskan sebarang surat ikatan amanah yang dibuat dari urusan jual beli tanah. Hanya surat ikatan amanah daripada urusan pemberian tanah secara kasih sayang sahaja yang boleh diterima dan dimasukkan ke dalam geran tanah.

NOTA KAKI

Artikel ini ditulis hanya bagi menjawap pertanyaan yang penulis terima dari kalangan pembaca sahaja. Peraturan dan undang-undang adalah ditentukan oleh pihak pentadbir tanah mewakili pihak kerajaan negeri. 

Penulis tidak bertanggungjawap jika ada kesalahan fakta sebab peraturan dan undang-undang boleh berubah mengikut keadaan dan dari masa ke semasa serta tidak sama antara setiap negeri. Untuk lebih jelas dan muktamad, jika ada pertanyaan perlulah merujuk kepada pihak yang bertanggungjawap dan berkuasa iaitu pihak petadbir tanah yang ada di Pejabat Tanah Daerah.    

            

 SEKIAN 

TERIMA KASIH

--------------------------------------------------------------------------------------

Jurukur Tanah Klang @ 2023

PECAH GERAN TANAH : ANGGARAN HARGA DAN TEMPOH SIAP ( BAHAGIAN 2 )

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

Nota : Artikel ini adalah lanjutan daripada artikel asal dengan tajuk yang sama diterbitkan beberapa tahun lepas. Penulisan kali ini adalah sebagai pembetulan fakta serta penjelasan lanjut bagi salah anggapan banyak pembaca dari kalangan pemilik tanah melalui pertanyaan yang banyak penulis terima selepas artikel asal diterbitkan dahulu.

Untuk membaca artikel asal yang telah diterbitkan beberapa tahun lepas sila klik link di bawah.

"PECAH GERAN TANAH : ANGGARAN HARGA DAN TEMPOH SIAP"

______________________________________

Kebanyakan pemilik tanah tidak berminat mengambil tahu prosedur yang terlibat serta keperluan syarat kelulusan bagi setiap permohonan. Apa yang mereka lebih pentingkan adalah ‘Berapa harga dan bila boleh siap..?’

Itulah sebabnya penulis tuliskan satu artikel berkenaan ‘anggaran harga serta tempoh siap’ bagi permohonan pecah geran tanah di facebook kemudian diterbitkan juga disini. Setiap pertanyaan dan permintaan yang penulis terima penulis akan berikan link artikel tersebut untuk mereka baca sendiri tanpa perlu penulis berulang kali berikan penerangan yang sama pada setiap pemilik tanah dan pembaca yang bertanya. 

Apa yang ditulis hanyalah satu jumlah harga anggaran kasar sahaja sebagai contoh untuk memudahkan pembaca faham dan membuat persediaan dari segi kewangan. Penulis tidak letak pun sebarang harga atau yuran bagi setiap urusan atau perkhidmatan yang disediakan oleh pihak lain. Namun begitu banyak yang telah salah anggap bahawa harga dan tempoh masa tersebut adalah standard bagi permohonan pecah geran tanah. Daripada salah anggapan inilah penulis merasa perlu dibuat satu pembetulan fakta serta diberikan satu penerangan yang lebih jelas bagi memperbetulkan salah anggapan tersebut.

Adalah penting untuk pembaca lebih faham prosedur yang terlibat serta syarat lulus yang utama apabila satu permohonan pecah geran tanah dikemukakan kepada pihak pentadbir tanah melalui Pejabat Tanah Daerah. Ini adalah kerana prosedur serta syarat lulus inilah yang akan memberikan kesan pada jumlah harga sebenar serta tempoh masa yang perlu bagi mendapatkan kelulusan.

Untuk itu adalah lebih baik kita mulai dengan penerangan definasi yang sebenar bagi 'Pecah Sempadan' serta 'Pecah Bahagian'.

PERBEZAAN ANTARA PECAH SEMPADAN DENGAN PECAH BAHAGIAN

Apabila pemilik tanah membuat permohonan samada ‘Pecah Bahagian’ atau ‘Pecah Sempadan’ yang membabitkan pengeluaran geran tanah / hakmilik secara berasingan bagi setiap plot ( bahagian ), secara asasnya terdapat pelbagai syarat peraturan, pelbagai jenis kelulusan berperingkat dan juga pelbagai jenis bayaran yang perlu dibuat kepada pihak-pihak yang berkenaan.

Kita fahami terlebih dahulu apakah persamaan dan perbezaan antara 2 jenis pecahan tersebut.

PECAH SEMPADAN

Pecahan sempadan adalah bertujuan untuk memecah sempadan tanah kepada plot-plot ( bahagian ) yang lebih kecil tanpa mengubah apa-apa dari segi pemilikannya. Syarat asas dari segi keluasan adalah tidak boleh kurang daripada 1 ekar bagi tanah pertanian, tiada tunggakan cukai tanah dan mempunyai jalan keluar masuk yang sah ( rezab jalan 20 kaki ) bagi setiap plot ( bahagian ) yang hendak dipecahkan. Jika luas tidak cukup maka permohonan pertukaran syarat kegunaan tanah perlulah dibuat terlebih dahulu. Tukar syarat ini boleh juga dibuat secara serentak dengan permohonan untuk pecah sempadan lot.

PECAH BAHAGIAN

Pecahan bahagian pula adalah bertujuan memecahkan satu lot tanah yang dimiliki oleh 2 orang atau lebih tuan tanah yang biasa disebut sebagai ‘lot atau geran kongsi’. Pecahan bahagian dibuat bagi membolehkan setiap pemilik tanah yang berkongsi ini mendapatkan satu geran tanah / hakmilik mengikut hak masing-masing secara berasingan. Syarat asas dari segi keluasan adalah tidak boleh lebih kurang daripada 0.25 ekar setiap bahagian bagi tanah pertanian dengan keperluan jalan keluar masuk bagi setiap bahagian ( rezab jalan 20 kaki ). Proses permohonan untuk pecah bahagian mempunyai syarat kelulusan yang lebih rumit kerana membabitkan persetujuan daripada banyak pemilik yang berkongsi hakmilik dibanding dengan proses pecah sempadan. Sama seperti pecah sempadan, jika luas minima 0.25 ekar tidak mencukupi maka perlulah dibuat tukar syarat kegunaan tanah terlebih dahulu. Jika jenis guna tanah dipinda daripada pertanian kepada kediaman atau bangunan rezab jalan keluar masuk juga perlu dipinda daripada 20 kaki kepada 40 kaki. Dan jika ada antara pemilik tanah telah meninggal dunia, dinasihatkan agar proses pewarisan atau pusaka diselesaikan terlebih dahulu bagi memudahkan urusan permohonan ini mendapat kelulusan.

Sebagai contoh untuk pemahaman, ada satu bidang tanah dengan bernombor Lot 1234 berkeluasan 2 ekar dengan mempunyai 2 nama ‘Pemilik A’ dan ‘Pemilik B’ sebagai tuan tanah dengan masing-masing mempunyai ½ bahagian. Kemudian mereka bersetuju untuk membuat pecahan lot kepada 2 lot kecil yang masing-masing berkeluasan 1 ekar.

Jika pemilik tanah membuat permohonan ‘Pecah Sempadan’ maka akan terbitlah 2 lot baru bagi menggantikan lot asal dengan setiap lot baru itu akan mempunyai pegangan hakmilik yang sama seperti dalam lot asal. Dalam kedua dua lot pecahan yang baru itu nama kedua pemilik akan kekal sama dengan masing-masing ada pegangan hakmilik, ½ bahagian dalam setiap lot. Mereka masih kekal berkongsi ½ bahagian dalam setiap lot baru sama seperti dalam lot asal.

Tetapi jika pemilik tanah memilih untuk membuat permohonan ‘Pecah Bahagian’ maka akan terbitlah 2 lot baru bagi menggantikan lot asal dengan setiap pemilik akan memiliki pegangan 100% atau 1/1 bahagian dalam salah satu lot tersebut. Pemilik A akan dapat 1 lot dan pemilik B juga akan dapat 1 lot. Mereka tidak lagi berkongsi hakmilik seperti dalam lot yang asal.

Sudah faham dengan perbezaan bagi kedua dua jenis permohonan Pecah Sempadan dan Pecah Bahagian, sekarang barulah kita lihat pula persamaan yang melibatkan urusan permohonan dengan senarai pihak-pihak yang terlibat serta jenis-jenis pembayaran yang perlu dibuat kepada mereka. Penulis tak dapat nak letakkan harga bagi setiap urusan yang terlibat sebab lain pihak lain harganya. Begitu juga setiap permohonan akan berbeza dengan permohonan yang lain disebabkan oleh beberapa faktor. Dengan jumlah plot pecahan yang berbeza, keluasan tanah yang berbeza, jenis kegunaan tanah berbeza, lokasi tanah berbeza, serta situasi pemilikan tanah juga berbeza maka sudah tentulah kadar harga bagi setiap permohonan juga akan berbeza harganya. Kos bagi setiap permohonan tidak boleh dihitung secara perkadaran standard yang mengikut kepada contoh harga anggaran kasar yang telah penulis cadangkan dalam artikel sebelum ini.

PERINGKAT-PERINGKAT PERMOHONAN

Setiap permohonan akan ada 3 peringkat bagi perlaksanaannya. Peringkat-peringkat tersebut adalah seperti berikut :

PERTAMA : PENYEDIAAN PELAN

Peringkat penyediaan pelan cadangan Pra-Hitungan yang memenuhi syarat serta mendapat persetujuan setiap pemilik tanah atau pemegang syer yang ada kepentingan. Jika ada keperluan satu kerja pengukuran perlu dibuat terlebih dahulu di lokasi tanah berkenaan bagi proses penyediaan pelan Pra-Hitungan. Hanya selepas satu pelan cadangan dapat disediakan dengan memenuhi segala syarat asas permohonan dan pelan tersebut mendapat persetujuan secara perakuan bertulis melalui tandatangan persetujuan kesemua pemilik tanah di atas pelan tersebut barulah kerja bagi permohonan tersebut dapat diteruskan.

KEDUA : PENYEDIAAN DOKUMEN SERTA BORANG

Selepas pelan cadangan disiapkan, dengan merujuk kepada keperluan berdasarkan kepada pelan tersebut maka setiap dokumen lampiran yang perlu dilampirkan serta borang-borang yang perlu di isi perlulah disediakan oleh pemilik tanah. Berdasarkan kepada pelan cadangan jika perlu dibuat tukar syarat jenis kegunaan tanah satu proses permohonan Kebenaran Merancang kepada pihak Majlis Perbandaran perlulah dibuat terlebih dahulu oleh pihak Perancang Bandar Bertauliah yang dilantik oleh pemilik tanah. Kelulusan daripada pihak Majlis adalah satu keperluan yang perlu dilampirkan dalam permohonan yang akan dibuat kepada pihak Pejabat Tanah Daerah ( Pentadbir Tanah )

KETIGA : PERMOHONAN KE PEJABAT TANAH DAERAH

Selepas segala dokumen lampiran mencukupi, borang-borang yang perlu di isi sepenuhnya dengan nama dan tandatangan setiap pemilik tanah, salinan sah bagi setiap dokumen disediakan, barulah permohonan dibuat di kaunter pejabat tanah samada oleh pemilik tanah sendiri atau wakil pemilik tanah atau pun pihak jurukur tanah yang telah dilantik oleh pemilik tanah.

PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT DALAM SETIAP URUSAN PERMOHONAN PECAH SEMPADAN ATAU PECAH BAHAGIAN BAGI MENDAPATKAN GERAN TANAH BERASINGAN ADALAH SEPERTI BERIKUT :

1.) JURUKUR TANAH BERLESEN ( LS )

Antara perkhidmatan dan bayaran yang terlibat ialah :

> Pendaftaran fail

> Kos penyediaan pelan Pra-Hitungan dan lain-lain pelan

> Kos bayaran untuk kerja ukuran bagi penyediaan pelan berkenaan

Biasanya keperluan membuat kerja ukuran di atas tanah terlebih dahulu adalah disebabkan oleh terdapatnya pagar, rumah atau bangunan, jalan keluar masuk sedia ada, parit saliran atau pun talian penghantaran elektrik TNB sedia ada di atas tanah terlibat. Daripada ukuran offset, ukuran butiran atau topografi yang dibuat barulah satu pelan pra-hitungan bagi permohonan pecah bahagian atau pecah sempadan dapat disediakan yang memenuhi syarat kelulusan serta mendapat persetujuan setiap pemilik tanah yang terlibat.

2.) LEMBAGA JURUKUR TANAH SEMENANJUNG MALAYSIA ( LJT )

Bayaran yang terlibat ialah :

> Bayaran asas

> Bayaran bagi petak-petak pecahan

> Bayaran bagi pelan Pra-Hitungan

> Garisan Azimuth, sambungan dan kawalan

> 20% Yuran Proses Data Digital

> 6% cukai kerajaan

Transformasi teknologi dalam bidang geospatial / ukur tanah sekarang sedang berubah kepada format digital sepenuhnya. Kos bagi penyediaan dan pembangunan prasarana data digital ini dikelola oleh pihak LJT melalui fee yang dijana daripada yuran yang dibayar oleh pihak Jurukur Tanah Berlesen. Maka itu dalam setiap bayaran yang perlu dibayar oleh pelanggan kepada Jurukur Tanah Berlesen maka pelanggan perlu juga membuat bayaran kepada pihak LJT. Penggunaan data geospatial dalam format digital ini seperti jurukur tanah menggunakan lebuhraya yang disediakan oleh LJT untuk mudah dan cepat sampai ke destinasi. Jadi pada setiap penggunaan perlulah dibayar kadar tol penggunaanya seperti yang telah ditetapkan.

3.) PERANCANG BANDAR BERTAULIAH ( PERANCANG BANDAR )

Ada permohonan tertentu contohnya jika satu lot jenis pertanian yang tidak cukup syarat luas minima 1 ekar bagi Pecah Sempadan atau 0.25 ekar bagi Pecah Bahagian perlulah disertakan bersama Pelan Kebenaran Merancang (LCP) yang telah mendapat kelulusan daripada pihak Majlis sekali dengan permohonan. Laporan cadangan pembangunan tanah dan pelan ini perlulah disediakan oleh pihak Perancang Bandar Bertauliah yang dilantik oleh pemilik tanah. Kos bagi laporan dan pelan ini perlulah dibayar kepada pihak perancang bandar tersebut bukan kepada pejabat tanah atau jurukur tanah. Mengikut pekeliling Lembaga Perancang Bandar Malaysia ( LBPM ) yuran minima untuk Kebenaran Merancang adalah 15 ribu bagi tanah pertanian luas 3 hektar yang pertama.  

4.) MAJLIS DAERAH / PERBANDARAN / BANDARAYA ( MAJLIS )

Prosedur dan bayaran yang terlibat :

> Pendaftaran Fail

> Pelan Surih

> Cabutan

> Bayaran proses Kebenaran Merancang

> Fee Pemajuan

5.) PEJABAT TANAH DAERAH ( PTD )

Prosedur dan bayaran yang terlibat :

> Pendaftaran Fail

> Memperenggan

> Cabutan

> Borang 9A atau 9B

> Pelan Surih

> Pendaftaran QT / Hakmilik Sementara

> Wang Pos

> Deposit Tukar Syarat / ( Premium Nilai tanah semasa )

> Akuan Sumpah

> Notis

Demikianlah 5 pihak yang terbabit dengan senarai yuran atau fee yang perlu dibuat kepada mereka. Jumlah yuran tidaklah boleh sama bagi setiap permohonan bagi setiap pemilik tanah. Kos harga sangat bergantung kepada keperluan prosedur yang terbabit dalam setiap permohonan. Apa yang dapat penulis berikan hanya senarai fee atau yuran yang terlibat tetapi bukan harga bagi setiap fee atau yuran yang perlu dibayar. Setiap pihak ada harga masing-masing jadi penulis tak dapat nak letakkan harga bagi perkhidmatan yang disediakan oleh pihak lain.

RINGKASAN PENJELASAN

Penulisan ini hanya sekadar memberikan kefahaman dan penjelasan ringkas kepada prosedur untuk kerja pecah geran tanah sahaja. Tidak ada kadar harga tetap mahu pun anggaran yang boleh diberikan selagi segala syarat dan dokumen lampiran yang perlu disertakan tidak memenuhi syarat, tidak mendapat kelulusan serta tidak mendapat persetujuan daripada semua pihak yang terlibat. Sebab itulah pada peringkat awal hanya harga bagi kerja-kerja yang perlu dibuat oleh jurukur tanah sahaja yang boleh diberikan kepada pemilik tanah. Selepas pelan cadangan disiapkan, barulah peringkat seterusnya iaitu penyediaan dokumen yang diperlukan seperti sijil carian rasmi, salinan geran tanah yang sah, salinan kad pengenalan pemilik, surat kebenaran daripada setiap pihak yang ada kepentingan termasuklah jika perlu dibuat tukar syarat jenis kegunaan tanah atau diselesaikan urusan penamaan, pewarisan atau pusaka terlebih dahulu jika ada antara pemilik yang telah meninggal dunia. Kos bagi urusan tersebut perlulah dibuat bayaran oleh pemohon dan tidak boleh dimasukkan dalam senarai sebutharga bagi urusan yang membabitkan jurukur tanah.

Semua proses ini perlu dibuat secara satu persatu dan berperingkat. Dari satu permohonan kepada satu pihak, selepas mendapat kelulusan barulah boleh dimajukan kepada pihak yang lain pula.

Perlu anda tahu jika ada mana-mana pihak berkuasa yang memberikan komen atau meminta pindaan dibuat, maka pelan pra-hitungan yang disediakan oleh jurukur tanah pada peringkat awal perlulah dilukis semula dengan dimasukkan pindaan seperti yang diminta oleh pihak berkuasa tersebut. Proses permohonan perlu diulang sekali lagi sehingga mendapat kelulusan. Ini akan menyebabkan pertambahan kos serta pertambahan tempoh masa kelulusan.

Jika dahulu penulis berikan satu kadar harga anggaran kasar iaitu RM 10 ribu bagi satu permohonan untuk mendapatkan satu geran tanah berasingan. Tapi ini hanya sekadar harga anggaran untuk permohonan yang tak perlu Kebenaran Merancang dan tak perlu buat tukar syarat kegunaan tanah sahaja.

Kalau ada keperluan untuk dapatkan kelulusan Majlis untuk Kebenaran Merancang bagi tukar syarat jenis guna tanah kos akan menjadi lebih lagi sebab perlu dibuat bayaran kepada pihak Perancang Bandar dan perlu juga dibuat bayaran premium 15% nilai tanah semasa kepada kerajaan. 

Kos harga walau pun sekadar harga anggaran untuk membuat pecahan lot bagi mendapatkan satu geran tanah berasingan adalah bergantung kepada banyak faktor terutamanya, jumlah plot pecahan, keluasan plot pecahan, jenis guna tanah lot tersebut, kadar cukai tanah semasa, kadar premium nilai tanah semasa dan fee serta yuran pembayaran kepada setiap perkhidmatan daripada setiap pihak yang terlibat.

Akhir kata jika ada pemilik tanah yang berminat nak buat samada pecahan sempadan atau pecahan bahagian, pergilah ke pejabat tanah daerah bawa bersama geran tanah yang dimiliki. Buatlah pertanyaan dan dapatkan senarai semak keperluan serta syarat lulus yang perlu dipenuhi bagi mendapatkan kelulusan. Dengan mengetahui situasi serta status tanah anda terlebih dahulu, anda pasti akan lebih arif dengan segala syarat lulus serta prosedur yang perlu dibuat bagi mendapatkan kelulusan. 

_____________________________________________

Seperti biasa jika anda ada keperluan untuk membuat apa-apa urusan ukur tanah ke atas tanah anda bolehlah hubungi kami melalui saluran yang telah diberikan disini. Untuk lebih mudah kirim sahaja pertanyaan tersebut melalui telefon dengan kiriman mesej melalui aplikasi WhatsApp ke nombor :

( Klik nombor di bawah )

 

012-3949064 ( JT Klang )

SEKIAN TERIMA KASIH

-------------------------------------------------------------

Jurukur Tanah Klang @ 2023

#jurukurtanah

#jurukurtanahbagan

#jurukurtanahklang

#jurukurtanahdiklang

#jurukurtanahdiselangor

#baganbeachboy

PERKHIDMATAN JURUKUR TANAH KLANG : UKUR BUTIRAN

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

( Foto contoh Pelan Ukur Butiran yang biasa dibuat dan disediakan )

Kerja Ukur Butiran @ Detail Survey dijalankan adalah bagi merekodkan butiran setiap ‘benda kekal’ yang terdapat di atas atau di dalam tanah satu kawasan tertentu yang akan dilukis dan ditunjukkan dalam satu pelan ukuran butiran.

Takrifan ‘benda kekal’ ini adalah seperti rumah kediaman, bangunan, jalan, pagar, parit saliran, tiang-tiang letrik, telefon atau lampu, paip-paip air atau utility lain, paip pembentung, kolam atau tangki air, tebing sungai, tembok batu, kabel-kabel letrik atau komunikasi dibawah tanah malahan jenis-jenis pokok tertentu serta papan-papan tanda jalan atau papan iklan dan bermacam macam lagi benda lain yang perlukan pengukuran untuk diketahui kedudukan serta saiz sebenar benda tersebut. Benda-benda yang perlu diukur juga bergantung kepada keperluan tujuan sesuatu kerja ukur tersebut perlu dibuat.

Dari pengukuran di lokasi, data-data ukur akan dilukis ditunjukkan pula di dalam pelan. Dari pelan ukuran butiran yang telah disediakan perancangan bagi pembangunan dapat dibuat dengan lebih mudah dan tepat.

Keterangan di atas hanyalah sekadar penerangan ringkas salah satu bidang kerja ukur yang dibuat oleh kami. Untuk penjelasan lebih lanjut berkenaan kerja ukur butiran ini anda bolehlah menghubungi kami.

_____________________________________________

Seperti biasa jika anda ada keperluan untuk membuat apa-apa urusan ukur tanah ke atas tanah anda bolehlah hubungi kami melalui saluran yang telah diberikan disini. Untuk lebih mudah kirim sahaja pertanyaan tersebut melalui telefon dengan kiriman mesej melalui aplikasi WhatsApp ke nombor :

( Klik nombor di bawah )

 

012-3949064

--------------------------------------------------------------

Jurukur Tanah Klang @ 2023

#jurukurtanah

#jurukurtanahbagan

#jurukurtanahklang

#jurukurtanahdiklang

#jurukurtanahdiselangor

#baganbeachboy