PERBEZAAN ANTARA TANAH LOT, PT & PLOT

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

( Apa yang dimaksudkan dengan ‘TANAH LOT’ di sini adalah bidang tanah yang mempunyai nombor rujukan dimulai dengan ‘LOT’ di depan bukan ‘PLOT’ atau ‘PT’ )

DEFINASI TANAH ‘LOT’

Tanah lot mempunyai geran tanah sendiri yang dikeluarkan oleh pihak Pentadbir Tanah Negeri melalui Pejabat Tanah Daerah. Tanah lot mempunyai batu sempadan yang telah pun ditandakan di atas tanah. Tanah lot juga mempunyai pelan yang diperakui ( Pelan PA ) yang dikeluarkan oleh Jabatan Ukur & Pemetaan Malaysia ( JUPEM ) untuk dibuat sebagai rujukan rasmi bagi lot tersebut.

CONTOH GERAN TANAH LOT

DEFINASI TANAH ‘PT’

Berbeza pula keadaannya dengan tanah yang ditulis dengan ‘PT’ di depan. Tanah yang bernombor PT mempunyai geran tanah sendiri sama seperti tanah LOT. Tetapi tanah PT masih lagi hanya berstatus sementara ( nombor sementara / lot sementara / geran tanah sementara ) disebabkan kerja ‘ukuran halus / title survey’ bagi penandaan batu sempadan masih belum dibuat oleh kerajaan atau Jurukur Tanah Berlesen ( LS ) yang dilantik. Tanah PT tidak mempunyai pelan PA untuk dibuat sebagai rujukan rasmi. Semua jarak dan bearing garisan sempadan tanah lot PT termasuklah keluasan sebenar adalah bersifat sementara sahaja dan boleh berubah setelah kerja ukuran halus penandaan batu sempadan dibuat oleh Kerajaan atau LS yang dilantik.

CONTOH GERAN TANAH SEMENTARA LOT PT
  

DEFINASI TANAH ‘PLOT’

  Manakala bagi tanah yang hanya berstatus ‘plot’ sahaja, tanah tersebut tidak mempunyai geran tanah secara individu seperti tanah ‘LOT’. Tanah tersebut bukanlah satu lot sementara seperti tanah lot ‘PT’. Tanah ini hanyalah sebahagian tanah yang berkongsi hakmilik dengan tanah bahagian hakmilik orang lain dalam satu lot yang sama dan satu geran tanah yang sama. 

CONTOH PELAN PLOT PECAHAN BAHAGIAN TANAH LOT
 

RINGKASAN ARTIKEL

    Secara ringkasan, mana-mana bahagian tanah yang berstatus ‘PLOT’ jika pemiliknya ingin mendapatkan geran tanah berasingan tidak mahu lagi berkongsi geran tanah yang sama dengan pemilik-pemilik lain, maka dia perlulah membuat permohonan rasmi pecahan bahagian kepada Pentadbir Tanah Negeri melalui Pejabat Tanah Daerah. Permohonan pecahan bahagian tersebut perlulah memenuhi syarat tertentu yang telah ditetapkan oleh Kanun Tanah Negara.

Sesuatu permohonan pecahan bahagian yang cukup syarat akan didaftarkan dan dikeluarkan satu hakmilik / geran tanah sementara oleh pihak Pejabat Tanah Daerah. Sekarang barulah tanah ‘plot’ tersebut berubah menjadi tanah lot ‘PT’ yang mempunyai geran tanah sendiri tetapi masih lagi berstatus sementara.

Permohonan tersebut akan dibawa kepada pihak Pentadbir Tanah Negeri berserta dengan kesemua komen serta ulasan daripada pihak-pihak berkuasa yang terlibat seperti pihak Majlis Perbandaran, Jabatan Parit & Saliran serta lain-lain lagi.

Hanya setelah memenuhi kesemua syarat dan diberikan kelulusan oleh semua pihak berkuasa yang terlibat barulah permohonan tersebut akan diberikan kelulusan oleh pihak pentadbir tanah. Barulah kerja ukuran halus penandaan batu sempadan boleh dibuat dan satu pelan PA bagi lot tanah tersebut boleh dikeluarkan.

Dengan adanya pelan PA bagi lot tanah tersebut barulah nombor lot PT yang berstatus sementara sudah tidak digunapakai lagi ditukar dengan satu nombor LOT tanah yang baru. Geran tanah yang sementara juga sudah boleh ditukar kepada geran tanah yang sebenar.

----------------------------------------------------

NOTA KAKI

  Untuk lebih faham kepentingan penyediaan pelan pecahan bahagian bagi apa saja tujuan,  baca juga artikel yang telah disediakan di link bawah.

( klik )

KEPENTINGAN MEMBUAT PELAN PECAHAN BAHAGIAN

----------------------------------------------------

Dan bagi pemilik tanah yang berminat hendak berurusan dan mendapatkan sebutharga ukur tanah baca juga senarai soalan & jawapan pertanyaan lazim pelanggan ukur tanah untuk lebih faham prosedur serta ringkasan proses yang terlibat dari awal hingga siap.

( klik )

FAQ's : SEBUTHARGA UKUR TANAH

SEKIAN

TERIMA KASIH

----------------- Jurukur Tanah Klang @ 2024 ---------------

PEMBAHAGIAN TANAH PUSAKA

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

PEMBAHAGIAN TANAH SECARA HIBAH DAN FARAID

Sebagai Jurukur tanah yang berpengalaman dalam urusan pembahagian tanah jika ditanya dan diminta pendapat oleh pemilik tanah yang berhasrat nak berikan tanah tersebut kepada anak-anaknya.

Adalah lebih baik diberi dan dibuat pembahagian tanah tersebut ketika dia masih hidup. Jika diurus dengan bijaksana, tanah ini boleh mengeratkan hubungan sesama ahli keluarganya. Jika tidak diuruskan dengan bijaksana, tanah inilah juga yang bakal menjadi punca perpecahan dan persengketaan sesama ahli keluarganya setelah dia meninggal dunia kelak.

Dahulu kala ketika tanah masih diusahakan dengan pertanian, jika jiran tanah lot sebelah korek parit lebar 2-3 kaki disepanjang garisan sempadan tak jadi masalah pun walau parit tersebut tidak lurus bengkang bengkuk keluar masuk ke dalam tanah kedua-dua pemilik yang berlainan lot tersebut. Tak apalah, nanti dua-dua tanah pun boleh guna parit tersebut untuk saliran.

Tapi pada waktu sekarang apabila tanah-tanah pertanian ini sudah dipecah pecahkan daripada satu kebun ditukar dengan rumah kediaman, apabila ada salah seorang pemilik membuat parit, pagar atau jalan yang cuma 1-2 inci saja tak lurus keluar masuk ke tanah sebelah, ini pun dah boleh menjadi isu hingga ada yang sampai dibawa ke mahkamah. Lebih menyedihkan jiran tersebut bukanlah orang lain tetapi saudara mara sendiri yang mendapat manafaat sebagai pewaris kepada sebahagian tanah yang satu lot berkongsi satu geran tanah yang sama.

Berpunca daripada garisan sempadan pembahagian tanah yang tak jelas, yang tak disediakan satu pelan pembahagian tanah yang digunapakai oleh semua pemilik tanah, 2 keluarga yang berjiran sudah bertahun tahun putus hubungan tidak bertegur sapa walaupun rumah masing-masing hanya bersebelahan bumbung dan berkongsi geran tanah yang sama.

Inilah yang pemilik tanah perlu uruskan dengan bijaksana ketika dia masih hidup.

Dari segi pengurusan hartanah terdapat sedikit kelainan bagi pemilik yang beragama Islam dengan bukan Islam. Bagi yang bukan Islam mereka tidak terikat kepada hukum Syariah dan mereka lebih bebas untuk mewariskan atau memberikan harta mereka itu kepada sesiapa saja yang mereka suka. Tetapi bagi yang beragama Islam, ada syarat dan peraturan yang perlu dipatuhi secara perlaksanaan hukum Syariah.

Artikel ini ditulis dan ditujukan kepada pemilik tanah yang beragama Islam berkenaan apa yang boleh dibuat dengan tanah mereka yang mematuhi hukum agama. Tetapi artikel ini bukanlah bagi menghuraikan hukum-hukum tersebut satu persatu. Tujuan artikel cuma sekadar satu cadangan bagaimana seorang pemilik tanah boleh memberikan tanahnya kepada sesiapa sahaja yang dia pilih yang patuh hukum dan lebih bijaksana perlaksanaannya yang mungkin juga boleh mengelakkan persengketaan dan pergaduhan sesama penerima manafaat tanah yang diberikan olehnya.

Untuk lebih faham penulis akan berikan penerangan terlebih dahulu definasi dan perbezaan antara Faraid dengan Hibah.  

 

PEMBAHAGIAN TANAH SECARA FARAID

Secara definasi ‘Hukum Faraid’ adalah peraturan dalam hukum syarak yang mengaturkan pembahagian harta pusaka ‘selepas kematian seseorang pemilik harta’.

Hukum Faraid adalah satu aspek penting dalam hukum keluarga Islam dan ia merupakan suatu perintah Allah SWT yang wajib dipatuhi oleh semua umat Islam. Pembahagian harta pusaka dalam hukum Faraid merupakan satu tindakan penting yang akan memastikan harta pusaka disalurkan dengan adil dan saksama kepada ahli waris yang berhak menerimanya. Selain itu, ia juga membantu mencegah konflik dalam keluarga serta menyelamatkan harta pusaka dari keadaan tidak dapat diuruskan.

Pembahagian harta secara faraid hanya dibuat jika pemilik harta meninggal dunia tanpa meninggalkan sebarang wasiat atau Hibah semasa dia masih hidup.

PEWARIS YANG BERHAK MENGIKUT HUKUM FARAID

Terdapat 3 kategori pewaris yang berhak mendapat harta peninggalan si mati. 3 kategori tersebut adalah :

1.)         Waris Utama (*)

2.)        Waris Gantian

3.)        Waris Sisian

(*) Hak mereka ini hanya akan gugur sekiranya mereka ini murtad atau disahkan sebagai pembunuh si mati atau menjadi punca kematiannya. Hak mereka akan jatuh kepada waris gantian.

Dari segi jumlah sebenar pewaris yang berhak di atas, kesemua sekali berjumlah 25 orang dengan pewaris lelaki 15 orang dan pewaris perempuan 10 orang. Tetapi penulis tak dapatlah nak berikan butiran penuh siapakah kalangan ahli keluarga yang lelaki dan perempuan tersebut. Apa yang penulis boleh senaraikan adalah kalangan waris utama sahaja yang berjumlah 6 orang.

SIAPAKAH PEWARIS UTAMA YANG BERHAK

1.)         Ibu

2.)        Bapa

3.)        Suami

4.)        Isteri

5.)        Anak Lelaki

6.)        Anak Perempuan

JUMLAH BAHAGIAN PEWARIS UTAMA YANG BERHAK

Ibu dan bapa si mati berhak mendapat ( 1/6 ) bahagian masing-masing.

Suami si mati pula jika mereka tidak mempunyai anak, dia berhak mendapat ( 1/2 ) bahagian dan jika mempunyai anak dia berhak mendapat ( 1/4 ) harta peninggalan si mati ( isterinya ).

Isteri si mati pula jika mereka tidak mempunyai anak, dia berhak mendapat ( 1/4 ) bahagian dan jika mempunyai anak dia berhak mendapat ( 1/8 ) harta peninggalan si mati ( suaminya ).

Manakala baki kepada harta peninggalan si mati akan dibahagikan kepada anak-anak dengan nisbah 1 : 2

1 bahagian untuk setiap 1 anak perempuan dan 2 bahagian untuk setiap 1 anak lelaki.

PEMBAHAGIAN TANAH SECARA HIBAH

Secara definasi Hibah menurut Islam adalah hadiah atau pemberian yang diberikan oleh pemilik harta kepada penerima secara percuma tanpa mengharapkan sebarang balasan ‘semasa pemilik harta masih hidup’.

Pemberian Hibah boleh diberikan kepada penerima tertentu yang dikehendaki samada ahli keluarga atau bukan dan dibuat atas dasar rasa kasih sayang tanpa sebarang had atau jumlah.

Pemberian hibah mestilah dilengkapi dengan rukun-rukunnya iaitu Pemberi Hibah, Penerima Hibah, Akad (Ijab dan Kabul), berserta Harta Hibah. Hibah mestilah dilaksanakan semasa hayat pemberi Hibah. Apabila pemberi Hibah meninggal dunia harta yang telah dihibahkan bukan lagi harta pusaka beliau dan ia tidak tertakluk kepada pembahagian secara Faraid.

Dari segi hukum pembahagian harta secara Faraid adalah merupakan cara yang adil dan saksama walaupun dari segi jumlah pembahagian tidak sama antara setiap pewaris. Harta si mati juga tidak boleh diberikan kepada anak angkat atau orang lain yang bukan dari kalangan waris yang berhak.

Maka disinilah keperluannya menyediakan satu Hibah semasa dia masih hidup. Lebih-lebih lagi jika si mati tidak mempunyai anak, si mati ada anak perempuan sahaja, si mati ada anak angkat, si mati belum berkahwin, si mati membeli harta secara bersama, si mati adalah seorang muallaf yang mempunyai ahli keluarga yang belum memeluk agama Islam atau si mati ingin memberikan hartanya kepada sesiapa sahaja tanpa mengira bukan ahli keluarga, jantina, bangsa, agama atau warganegara. Selain itu dengan secara Hibah pembahagian harta tidak terikat dengan jumlah bahagian seperti mana yang perlu dibahagikan secara Faraid. Setiap anak lelaki atau anak perempuan boleh mewarisi harta secara samarata tidak ada beza atau nisbah.

Bagi kebanyakan ibubapa, adalah lebih adil harta mereka diwariskan kepada setiap anak-anak secara samarata tanpa mengira anak lelaki atau perempuan seperti mana juga kasih sayang seorang ibubapa kepada anak-anak yang tak ada bezanya.

CARA MEMBUAT HIBAH

Hibah boleh dibuat secara lisan atau bertulis tetapi adalah digalakkan sesuatu hibah itu didokumentasikan secara bertulis bagi mengelak salah faham dan pertelingkahan berkenaan harta hibah pada masa hadapan.

PEMBATALAN HIBAH

Hanya hibah dari seorang bapa, ibu, datuk atau nenek kepada anak atau cucunya sahaja boleh ditarik balik dan dibatalkan.

  Hibah Mutlak adalah pemberian Hibah yang dilaksanakan secara serta merta dimana pindah milik harta hibah daripada pemberi hibah kepada penerima hibah telah berlaku secara langsung. Semasa hayat pemberi hibah pemilikan harta tersebut telah bertukar dan didaftarkan kepada penerima. Harta tersebut bukan lagi milik Pemberi Hibah sebaliknya ia telah menjadi milik mutlak penerima hibah.

Melalui pemberian Hibah ini, pemberi hibah tersebut telah hilang kuasa terhadap harta tersebut, Penerima Hibah bebas menggunakan harta Hibah termasuk menjual harta tersebut tanpa perlu meminta keizinan pemberi. Apabila penerima Hibah meninggal dunia ia merupakan harta pusaka beliau dan perlu diagihkan kepada waris-waris beliau bukan kepada waris-waris pemberi Hibah yang asal.

Manakala bagi Hibah yang dibuat secara Amanah atau Deklarasi Hibah, pemilik harta boleh mengisytiharkan hasrat beliau untuk memberi harta melalui hibah kepada penerima tertentu. Pemberi Hibah akan bertindak sebagai Pemegang Amanah bagi hibah tersebut selagimana beliau masih hidup serta berupaya dan mampu menguruskan harta hibah. Selepas pemberi hibah meninggal dunia barulah harta Hibah akan dipindah milik kepada penerima hibah dengan segera dan lancar tanpa bertangguh. Malah ia tidak terbeku serta tidak perlu melalui proses pentadbiran harta pusaka yang rumit seperti Faraid.

Hibah seakan sama seperti Wasiat tetapi perlaksanaanya berbeza. Pemberian Hibah boleh terus dibuat selepas di ijab kabul semasa pemberi hibah masih lagi hidup atau selepas kematiannya. Tetapi pemberian Wasiat hanya boleh dibuat selepas pemilik harta tersebut meninggal dunia sahaja.

Setelah kita faham apa perbezaan di antara Hibah dengan Faraid dan kenapa penulis sarankan kepada pemilik tanah yang berhasrat. Cara pemberian sahaja tidak menjamin tidak akan berlaku pertelingkahan garisan sempadan tanah bahagian masing-masing. Di bawah adalah satu senarai tindakan yang penulis selalu sarankan perlu dibuat oleh pemilik tanah bagi mengelakkan terjadinya pertelingkahan dan perpecahan akibat tanah tersebut.

APA YANG PERLU PEMILIK TANAH BUAT

1.)         Sediakan dokumen pambahagian tanah secara Hibah samada secara Hibah Mutlak atau Amanah semasa dia masih hidup

2.)        Sediakan satu Pelan Pembahagian tanah atau Pelan Pecahan Bahagian yang mengikut keluasan sepertimana Hibah dibuat

3.)        Di dalam pelan tersebut perlu juga disediakan satu akses rezab jalan keluar masuk bagi kegunaan kesemua pemilik tanah

4.)        Ukur tandakan sempadan tanah setiap bahagian di atas tanah sepertimana pelan yang telah disediakan oleh Jurukur Tanah.

5.)        Tetapkan tanah bahagian masing-masing siapa depan, siapa belakang, siapa kiri, siapa kanan sedari awal untuk elak terjadi perebutan.

6.)        Kalau tak ada halangan dan berkemampuan, buka dan buatkan jalan masuk sepertimana yang telah dilukis dalam pelan pembahagian tanah.

7.)        Bagi kepada setiap penerima manafaat tanah satu salinan dokumen Hibah dan satu pelan pembahagian tanah yang sama yang boleh dirujuk dan digunapakai sampai bila-bila pun.

8.)        Kekalkan nama setiap penerima manafaat tanah di dalam satu geran tanah yang berkongsi hakmilik bagi mengwujudkan harmoni kekeluargaan tanah hakmilik keluarga.

Hanya dengan cara ini sahaja barulah persengketaan akibat garisan sempadan tanah yang tak jelas, jalan masuk yang tidak ceroboh tanah sesiapa dan masing-masing sudah boleh merangka projek yang boleh dibuat atas tanah milik masing-masing bakal mengeratkan dan mengelakkan pertelingkahan dan perpecahan sesama ahli keluarga.

KEPADA PEMILIK TANAH YANG BERMINAT NAK BUAT PENGUKURAN PEMBAHAGIAN TANAH SECARA TEPAT

Bagi pemilik tanah yang berminat nak buat pembahagian & pengukuran tanah bagi tujuan memberi sebahagian tanah kepada anak-anak atau kepada siapa saja secara Hibah. Dan juga kepada pewaris tanah yang mendapat manafaat tanah pusaka secara Faraid, jika berminat nak disediakan satu pelan pembahagian tanah yang tepat mengikut formula pembahagian samada secara Hibah atau Faraid, anda bolehlah hubungi kami untuk pertanyaan perkhidmatan. 

Hubungi kami melalui telefon atau WhatsApp :-

( klik nombor di bawah )

012 – 394 9064

 

Dan untuk lebih faham cara kami berurusan dengan pelanggan baca juga senarai soalan & jawapan pertanyaan lazim pelanggan ukur tanah. 

( klik )

“FAQ's : SOALAN LAZIM PELANGGAN UKUR TANAH”

SEKIAN, TERIMA KASIH

PINDAH MILIK TANAH SECARA JUAL BELI & KASIH SAYANG

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

( klik foto untuk zoom pembesaran )

Urusan pindah milik tanah memasukkan nama pemilik baru bagi keseluruhan atau hanya sebahagian syer pegangan hakmilik tanah dalam mana-mana lot tanah yang berhakmilik ( ada geran tanah ) perlulah dibuat apabila terjadinya urusan jual beli, pemberian di antara suami isteri atau pemberian secara kasih sayang dari ibu bapa atau datuk nenek kepada anak atau cucu. Bagi urusan pindah milik di atas, perlulah dibuat dengan mengisi borang 14A dengan perakuan dan tandatangan pemilik asal dan pemilik baru dibuat dihadapan seorang saksi yang layak dari kalangan Pentadbir Tanah, peguam atau notari awam / Pesuruhjaya Sumpah.

Selain daripada keperluan mengisi borang 14A ada banyak lagi dokumen sampingan atau sokongan yang perlu dilampirkan sekali dengan permohonan tersebut. Senarai semak dokumen lampiran boleh didapati di kaunter atau laman web pejabat tanah daerah. Sebelum membuat permohonan pastikan kesemua dokumen lampiran dan sokongan ini ada dilampirkan bersama.

SENARAI SEMAK PENDAFTARAN PINDAH MILIK TANAH

( klik foto untuk zoom pembesaran )

SYARAT LUAS MINIMA PINDAH MILIK

Untuk membolehkan nama pembeli sebahagian syer pegangan tanah dimasukkan ke dalam geran tanah bergantung kepada luas minima kategori kegunaan tanah tersebut. Jika keluasan tanah yang dibeli tidak mencukupi syarat asas dari segi luas minima, nama pembeli tersebut tidak boleh didaftarkan sebagai pemilik tanah.

Pembeli hanya boleh didaftarkan sebagai pihak yang memiliki pegangan amanah bagi luas atau syer yang terbabit sahaja. Sama juga dengan pindahan milik secara kasih sayang. Jika luas tanah yang diberikan tidak memenuhi syarat luas minima, tidak semua penerima manafaat tanah itu boleh dimasukkan namanya sebagai pemilik tanah yang baru. Kalangan penerima manafaat secara kasih sayang ini perlulah melantik seorang pemegang amanah dengan memberikan persetujuan di dalam satu surat ikatan amanah. Proses penamaan nama pembeli dan penerima manafaat kasih sayang yang tidak cukup syarat luas minima hanya akan dimasukkan sebagai pemilik tanah yang sah ke dalam geran tanah hanya setelah pemilik asal tanah tersebut selaku pihak penjual atau pemberi manafaat meninggal dunia sahaja.

Sebagai contoh untuk pemahaman, seorang bapa kepada 4 orang anak memiliki tanah pertanian luas 2 ekar. Dia berhasrat memberikan separuh atau 1 ekar dari tanah tersebut kepada 4 orang anaknya secara samarata. Tetapi mengikut peraturan bagi tanah pertanian, luas 1 ekar hanya boleh dimasukkan 1 nama sahaja. Jadi disinilah keperluan 4 anak tersebut melantik salah seorang dari mereka sebagai wakil pemegang amanah untuk dimasukkan nama sebagai pemilik tanah yang mempunyai ( 1/2 ) bahagian sebagai pemegang amanah bagi pihak kesemua 4 orang anak yang mempunyai kepentingan ( 1/8 ) bahagian tanah setiap seorang. Setelah bapa mereka meninggal dunia nanti barulah kesemua nama mereka akan dimasukkan sebagai pemilik tanah di dalam geran tanah.  

Dahulu banyak agen pihak penjual tanah lot lidi mengambil kesempatan dengan menjual tanah lot lidi secara menggunakan surat ikatan amanah begini. Tetapi apabila semakin banyak berlakunya kes penipuan penjualan tanah maka kerajaan negeri Selangor telah pun mengambil ketetapan tidak lagi meluluskan sebarang surat ikatan amanah yang dibuat dari urusan jual beli tanah. Hanya surat ikatan amanah daripada urusan pemberian tanah secara kasih sayang sahaja yang boleh diterima dan dimasukkan ke dalam geran tanah.

NOTA KAKI

Artikel ini ditulis hanya bagi menjawap pertanyaan yang penulis terima dari kalangan pembaca sahaja. Peraturan dan undang-undang adalah ditentukan oleh pihak pentadbir tanah mewakili pihak kerajaan negeri. 

Penulis tidak bertanggungjawap jika ada kesalahan fakta sebab peraturan dan undang-undang boleh berubah mengikut keadaan dan dari masa ke semasa serta tidak sama antara setiap negeri. Untuk lebih jelas dan muktamad, jika ada pertanyaan perlulah merujuk kepada pihak yang bertanggungjawap dan berkuasa iaitu pihak petadbir tanah yang ada di Pejabat Tanah Daerah.    

            

 SEKIAN 

TERIMA KASIH

--------------------------------------------------------------------------------------

Jurukur Tanah Klang @ 2023

PECAH GERAN TANAH : ANGGARAN HARGA DAN TEMPOH SIAP ( BAHAGIAN 2 )

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

Nota : Artikel ini adalah lanjutan daripada artikel asal dengan tajuk yang sama diterbitkan beberapa tahun lepas. Penulisan kali ini adalah sebagai pembetulan fakta serta penjelasan lanjut bagi salah anggapan banyak pembaca dari kalangan pemilik tanah melalui pertanyaan yang banyak penulis terima selepas artikel asal diterbitkan dahulu.

Untuk membaca artikel asal yang telah diterbitkan beberapa tahun lepas sila klik link di bawah.

"PECAH GERAN TANAH : ANGGARAN HARGA DAN TEMPOH SIAP"

______________________________________

Kebanyakan pemilik tanah tidak berminat mengambil tahu prosedur yang terlibat serta keperluan syarat kelulusan bagi setiap permohonan. Apa yang mereka lebih pentingkan adalah ‘Berapa harga dan bila boleh siap..?’

Itulah sebabnya penulis tuliskan satu artikel berkenaan ‘anggaran harga serta tempoh siap’ bagi permohonan pecah geran tanah di facebook kemudian diterbitkan juga disini. Setiap pertanyaan dan permintaan yang penulis terima penulis akan berikan link artikel tersebut untuk mereka baca sendiri tanpa perlu penulis berulang kali berikan penerangan yang sama pada setiap pemilik tanah dan pembaca yang bertanya. 

Apa yang ditulis hanyalah satu jumlah harga anggaran kasar sahaja sebagai contoh untuk memudahkan pembaca faham dan membuat persediaan dari segi kewangan. Penulis tidak letak pun sebarang harga atau yuran bagi setiap urusan atau perkhidmatan yang disediakan oleh pihak lain. Namun begitu banyak yang telah salah anggap bahawa harga dan tempoh masa tersebut adalah standard bagi permohonan pecah geran tanah. Daripada salah anggapan inilah penulis merasa perlu dibuat satu pembetulan fakta serta diberikan satu penerangan yang lebih jelas bagi memperbetulkan salah anggapan tersebut.

Adalah penting untuk pembaca lebih faham prosedur yang terlibat serta syarat lulus yang utama apabila satu permohonan pecah geran tanah dikemukakan kepada pihak pentadbir tanah melalui Pejabat Tanah Daerah. Ini adalah kerana prosedur serta syarat lulus inilah yang akan memberikan kesan pada jumlah harga sebenar serta tempoh masa yang perlu bagi mendapatkan kelulusan.

Untuk itu adalah lebih baik kita mulai dengan penerangan definasi yang sebenar bagi 'Pecah Sempadan' serta 'Pecah Bahagian'.

PERBEZAAN ANTARA PECAH SEMPADAN DENGAN PECAH BAHAGIAN

Apabila pemilik tanah membuat permohonan samada ‘Pecah Bahagian’ atau ‘Pecah Sempadan’ yang membabitkan pengeluaran geran tanah / hakmilik secara berasingan bagi setiap plot ( bahagian ), secara asasnya terdapat pelbagai syarat peraturan, pelbagai jenis kelulusan berperingkat dan juga pelbagai jenis bayaran yang perlu dibuat kepada pihak-pihak yang berkenaan.

Kita fahami terlebih dahulu apakah persamaan dan perbezaan antara 2 jenis pecahan tersebut.

PECAH SEMPADAN

Pecahan sempadan adalah bertujuan untuk memecah sempadan tanah kepada plot-plot ( bahagian ) yang lebih kecil tanpa mengubah apa-apa dari segi pemilikannya. Syarat asas dari segi keluasan adalah tidak boleh kurang daripada 1 ekar bagi tanah pertanian, tiada tunggakan cukai tanah dan mempunyai jalan keluar masuk yang sah ( rezab jalan 20 kaki ) bagi setiap plot ( bahagian ) yang hendak dipecahkan. Jika luas tidak cukup maka permohonan pertukaran syarat kegunaan tanah perlulah dibuat terlebih dahulu. Tukar syarat ini boleh juga dibuat secara serentak dengan permohonan untuk pecah sempadan lot.

PECAH BAHAGIAN

Pecahan bahagian pula adalah bertujuan memecahkan satu lot tanah yang dimiliki oleh 2 orang atau lebih tuan tanah yang biasa disebut sebagai ‘lot atau geran kongsi’. Pecahan bahagian dibuat bagi membolehkan setiap pemilik tanah yang berkongsi ini mendapatkan satu geran tanah / hakmilik mengikut hak masing-masing secara berasingan. Syarat asas dari segi keluasan adalah tidak boleh lebih kurang daripada 0.25 ekar setiap bahagian bagi tanah pertanian dengan keperluan jalan keluar masuk bagi setiap bahagian ( rezab jalan 20 kaki ). Proses permohonan untuk pecah bahagian mempunyai syarat kelulusan yang lebih rumit kerana membabitkan persetujuan daripada banyak pemilik yang berkongsi hakmilik dibanding dengan proses pecah sempadan. Sama seperti pecah sempadan, jika luas minima 0.25 ekar tidak mencukupi maka perlulah dibuat tukar syarat kegunaan tanah terlebih dahulu. Jika jenis guna tanah dipinda daripada pertanian kepada kediaman atau bangunan rezab jalan keluar masuk juga perlu dipinda daripada 20 kaki kepada 40 kaki. Dan jika ada antara pemilik tanah telah meninggal dunia, dinasihatkan agar proses pewarisan atau pusaka diselesaikan terlebih dahulu bagi memudahkan urusan permohonan ini mendapat kelulusan.

Sebagai contoh untuk pemahaman, ada satu bidang tanah dengan bernombor Lot 1234 berkeluasan 2 ekar dengan mempunyai 2 nama ‘Pemilik A’ dan ‘Pemilik B’ sebagai tuan tanah dengan masing-masing mempunyai ½ bahagian. Kemudian mereka bersetuju untuk membuat pecahan lot kepada 2 lot kecil yang masing-masing berkeluasan 1 ekar.

Jika pemilik tanah membuat permohonan ‘Pecah Sempadan’ maka akan terbitlah 2 lot baru bagi menggantikan lot asal dengan setiap lot baru itu akan mempunyai pegangan hakmilik yang sama seperti dalam lot asal. Dalam kedua dua lot pecahan yang baru itu nama kedua pemilik akan kekal sama dengan masing-masing ada pegangan hakmilik, ½ bahagian dalam setiap lot. Mereka masih kekal berkongsi ½ bahagian dalam setiap lot baru sama seperti dalam lot asal.

Tetapi jika pemilik tanah memilih untuk membuat permohonan ‘Pecah Bahagian’ maka akan terbitlah 2 lot baru bagi menggantikan lot asal dengan setiap pemilik akan memiliki pegangan 100% atau 1/1 bahagian dalam salah satu lot tersebut. Pemilik A akan dapat 1 lot dan pemilik B juga akan dapat 1 lot. Mereka tidak lagi berkongsi hakmilik seperti dalam lot yang asal.

Sudah faham dengan perbezaan bagi kedua dua jenis permohonan Pecah Sempadan dan Pecah Bahagian, sekarang barulah kita lihat pula persamaan yang melibatkan urusan permohonan dengan senarai pihak-pihak yang terlibat serta jenis-jenis pembayaran yang perlu dibuat kepada mereka. Penulis tak dapat nak letakkan harga bagi setiap urusan yang terlibat sebab lain pihak lain harganya. Begitu juga setiap permohonan akan berbeza dengan permohonan yang lain disebabkan oleh beberapa faktor. Dengan jumlah plot pecahan yang berbeza, keluasan tanah yang berbeza, jenis kegunaan tanah berbeza, lokasi tanah berbeza, serta situasi pemilikan tanah juga berbeza maka sudah tentulah kadar harga bagi setiap permohonan juga akan berbeza harganya. Kos bagi setiap permohonan tidak boleh dihitung secara perkadaran standard yang mengikut kepada contoh harga anggaran kasar yang telah penulis cadangkan dalam artikel sebelum ini.

PERINGKAT-PERINGKAT PERMOHONAN

Setiap permohonan akan ada 3 peringkat bagi perlaksanaannya. Peringkat-peringkat tersebut adalah seperti berikut :

PERTAMA : PENYEDIAAN PELAN

Peringkat penyediaan pelan cadangan Pra-Hitungan yang memenuhi syarat serta mendapat persetujuan setiap pemilik tanah atau pemegang syer yang ada kepentingan. Jika ada keperluan satu kerja pengukuran perlu dibuat terlebih dahulu di lokasi tanah berkenaan bagi proses penyediaan pelan Pra-Hitungan. Hanya selepas satu pelan cadangan dapat disediakan dengan memenuhi segala syarat asas permohonan dan pelan tersebut mendapat persetujuan secara perakuan bertulis melalui tandatangan persetujuan kesemua pemilik tanah di atas pelan tersebut barulah kerja bagi permohonan tersebut dapat diteruskan.

KEDUA : PENYEDIAAN DOKUMEN SERTA BORANG

Selepas pelan cadangan disiapkan, dengan merujuk kepada keperluan berdasarkan kepada pelan tersebut maka setiap dokumen lampiran yang perlu dilampirkan serta borang-borang yang perlu di isi perlulah disediakan oleh pemilik tanah. Berdasarkan kepada pelan cadangan jika perlu dibuat tukar syarat jenis kegunaan tanah satu proses permohonan Kebenaran Merancang kepada pihak Majlis Perbandaran perlulah dibuat terlebih dahulu oleh pihak Perancang Bandar Bertauliah yang dilantik oleh pemilik tanah. Kelulusan daripada pihak Majlis adalah satu keperluan yang perlu dilampirkan dalam permohonan yang akan dibuat kepada pihak Pejabat Tanah Daerah ( Pentadbir Tanah )

KETIGA : PERMOHONAN KE PEJABAT TANAH DAERAH

Selepas segala dokumen lampiran mencukupi, borang-borang yang perlu di isi sepenuhnya dengan nama dan tandatangan setiap pemilik tanah, salinan sah bagi setiap dokumen disediakan, barulah permohonan dibuat di kaunter pejabat tanah samada oleh pemilik tanah sendiri atau wakil pemilik tanah atau pun pihak jurukur tanah yang telah dilantik oleh pemilik tanah.

PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT DALAM SETIAP URUSAN PERMOHONAN PECAH SEMPADAN ATAU PECAH BAHAGIAN BAGI MENDAPATKAN GERAN TANAH BERASINGAN ADALAH SEPERTI BERIKUT :

1.) JURUKUR TANAH BERLESEN ( LS )

Antara perkhidmatan dan bayaran yang terlibat ialah :

> Pendaftaran fail

> Kos penyediaan pelan Pra-Hitungan dan lain-lain pelan

> Kos bayaran untuk kerja ukuran bagi penyediaan pelan berkenaan

Biasanya keperluan membuat kerja ukuran di atas tanah terlebih dahulu adalah disebabkan oleh terdapatnya pagar, rumah atau bangunan, jalan keluar masuk sedia ada, parit saliran atau pun talian penghantaran elektrik TNB sedia ada di atas tanah terlibat. Daripada ukuran offset, ukuran butiran atau topografi yang dibuat barulah satu pelan pra-hitungan bagi permohonan pecah bahagian atau pecah sempadan dapat disediakan yang memenuhi syarat kelulusan serta mendapat persetujuan setiap pemilik tanah yang terlibat.

2.) LEMBAGA JURUKUR TANAH SEMENANJUNG MALAYSIA ( LJT )

Bayaran yang terlibat ialah :

> Bayaran asas

> Bayaran bagi petak-petak pecahan

> Bayaran bagi pelan Pra-Hitungan

> Garisan Azimuth, sambungan dan kawalan

> 20% Yuran Proses Data Digital

> 6% cukai kerajaan

Transformasi teknologi dalam bidang geospatial / ukur tanah sekarang sedang berubah kepada format digital sepenuhnya. Kos bagi penyediaan dan pembangunan prasarana data digital ini dikelola oleh pihak LJT melalui fee yang dijana daripada yuran yang dibayar oleh pihak Jurukur Tanah Berlesen. Maka itu dalam setiap bayaran yang perlu dibayar oleh pelanggan kepada Jurukur Tanah Berlesen maka pelanggan perlu juga membuat bayaran kepada pihak LJT. Penggunaan data geospatial dalam format digital ini seperti jurukur tanah menggunakan lebuhraya yang disediakan oleh LJT untuk mudah dan cepat sampai ke destinasi. Jadi pada setiap penggunaan perlulah dibayar kadar tol penggunaanya seperti yang telah ditetapkan.

3.) PERANCANG BANDAR BERTAULIAH ( PERANCANG BANDAR )

Ada permohonan tertentu contohnya jika satu lot jenis pertanian yang tidak cukup syarat luas minima 1 ekar bagi Pecah Sempadan atau 0.25 ekar bagi Pecah Bahagian perlulah disertakan bersama Pelan Kebenaran Merancang (LCP) yang telah mendapat kelulusan daripada pihak Majlis sekali dengan permohonan. Laporan cadangan pembangunan tanah dan pelan ini perlulah disediakan oleh pihak Perancang Bandar Bertauliah yang dilantik oleh pemilik tanah. Kos bagi laporan dan pelan ini perlulah dibayar kepada pihak perancang bandar tersebut bukan kepada pejabat tanah atau jurukur tanah. Mengikut pekeliling Lembaga Perancang Bandar Malaysia ( LBPM ) yuran minima untuk Kebenaran Merancang adalah 15 ribu bagi tanah pertanian luas 3 hektar yang pertama.  

4.) MAJLIS DAERAH / PERBANDARAN / BANDARAYA ( MAJLIS )

Prosedur dan bayaran yang terlibat :

> Pendaftaran Fail

> Pelan Surih

> Cabutan

> Bayaran proses Kebenaran Merancang

> Fee Pemajuan

5.) PEJABAT TANAH DAERAH ( PTD )

Prosedur dan bayaran yang terlibat :

> Pendaftaran Fail

> Memperenggan

> Cabutan

> Borang 9A atau 9B

> Pelan Surih

> Pendaftaran QT / Hakmilik Sementara

> Wang Pos

> Deposit Tukar Syarat / ( Premium Nilai tanah semasa )

> Akuan Sumpah

> Notis

Demikianlah 5 pihak yang terbabit dengan senarai yuran atau fee yang perlu dibuat kepada mereka. Jumlah yuran tidaklah boleh sama bagi setiap permohonan bagi setiap pemilik tanah. Kos harga sangat bergantung kepada keperluan prosedur yang terbabit dalam setiap permohonan. Apa yang dapat penulis berikan hanya senarai fee atau yuran yang terlibat tetapi bukan harga bagi setiap fee atau yuran yang perlu dibayar. Setiap pihak ada harga masing-masing jadi penulis tak dapat nak letakkan harga bagi perkhidmatan yang disediakan oleh pihak lain.

RINGKASAN PENJELASAN

Penulisan ini hanya sekadar memberikan kefahaman dan penjelasan ringkas kepada prosedur untuk kerja pecah geran tanah sahaja. Tidak ada kadar harga tetap mahu pun anggaran yang boleh diberikan selagi segala syarat dan dokumen lampiran yang perlu disertakan tidak memenuhi syarat, tidak mendapat kelulusan serta tidak mendapat persetujuan daripada semua pihak yang terlibat. Sebab itulah pada peringkat awal hanya harga bagi kerja-kerja yang perlu dibuat oleh jurukur tanah sahaja yang boleh diberikan kepada pemilik tanah. Selepas pelan cadangan disiapkan, barulah peringkat seterusnya iaitu penyediaan dokumen yang diperlukan seperti sijil carian rasmi, salinan geran tanah yang sah, salinan kad pengenalan pemilik, surat kebenaran daripada setiap pihak yang ada kepentingan termasuklah jika perlu dibuat tukar syarat jenis kegunaan tanah atau diselesaikan urusan penamaan, pewarisan atau pusaka terlebih dahulu jika ada antara pemilik yang telah meninggal dunia. Kos bagi urusan tersebut perlulah dibuat bayaran oleh pemohon dan tidak boleh dimasukkan dalam senarai sebutharga bagi urusan yang membabitkan jurukur tanah.

Semua proses ini perlu dibuat secara satu persatu dan berperingkat. Dari satu permohonan kepada satu pihak, selepas mendapat kelulusan barulah boleh dimajukan kepada pihak yang lain pula.

Perlu anda tahu jika ada mana-mana pihak berkuasa yang memberikan komen atau meminta pindaan dibuat, maka pelan pra-hitungan yang disediakan oleh jurukur tanah pada peringkat awal perlulah dilukis semula dengan dimasukkan pindaan seperti yang diminta oleh pihak berkuasa tersebut. Proses permohonan perlu diulang sekali lagi sehingga mendapat kelulusan. Ini akan menyebabkan pertambahan kos serta pertambahan tempoh masa kelulusan.

Jika dahulu penulis berikan satu kadar harga anggaran kasar iaitu RM 10 ribu bagi satu permohonan untuk mendapatkan satu geran tanah berasingan. Tapi ini hanya sekadar harga anggaran untuk permohonan yang tak perlu Kebenaran Merancang dan tak perlu buat tukar syarat kegunaan tanah sahaja.

Kalau ada keperluan untuk dapatkan kelulusan Majlis untuk Kebenaran Merancang bagi tukar syarat jenis guna tanah kos akan menjadi lebih lagi sebab perlu dibuat bayaran kepada pihak Perancang Bandar dan perlu juga dibuat bayaran premium 15% nilai tanah semasa kepada kerajaan. 

Kos harga walau pun sekadar harga anggaran untuk membuat pecahan lot bagi mendapatkan satu geran tanah berasingan adalah bergantung kepada banyak faktor terutamanya, jumlah plot pecahan, keluasan plot pecahan, jenis guna tanah lot tersebut, kadar cukai tanah semasa, kadar premium nilai tanah semasa dan fee serta yuran pembayaran kepada setiap perkhidmatan daripada setiap pihak yang terlibat.

Akhir kata jika ada pemilik tanah yang berminat nak buat samada pecahan sempadan atau pecahan bahagian, pergilah ke pejabat tanah daerah bawa bersama geran tanah yang dimiliki. Buatlah pertanyaan dan dapatkan senarai semak keperluan serta syarat lulus yang perlu dipenuhi bagi mendapatkan kelulusan. Dengan mengetahui situasi serta status tanah anda terlebih dahulu, anda pasti akan lebih arif dengan segala syarat lulus serta prosedur yang perlu dibuat bagi mendapatkan kelulusan. 

_____________________________________________

Seperti biasa jika anda ada keperluan untuk membuat apa-apa urusan ukur tanah ke atas tanah anda bolehlah hubungi kami melalui saluran yang telah diberikan disini. Untuk lebih mudah kirim sahaja pertanyaan tersebut melalui telefon dengan kiriman mesej melalui aplikasi WhatsApp ke nombor :

( Klik nombor di bawah )

 

012-3949064 ( JT Klang )

SEKIAN TERIMA KASIH

-------------------------------------------------------------

Jurukur Tanah Klang @ 2023

#jurukurtanah

#jurukurtanahbagan

#jurukurtanahklang

#jurukurtanahdiklang

#jurukurtanahdiselangor

#baganbeachboy