PECAH BAHAGIAN : KEPENTINGAN REZAB JALAN MASUK

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

( Foto sekadar hiasan / Contoh pelan pecah bahagian dengan rezab jalan masuk )

KEPENTINGAN REZAB JALAN MASUK DALAM PELAN PECAH BAHAGIAN

Dalam artikel-artikel sebelum ini penulis ada memberikan saranan serta cadangan kepada tuan-tuan tanah supaya menyediakan satu pelan pecah bahagian yang dipersetujui oleh semua pemilik tanah yang berhak ke atas lot tanah geran kongsi yang mempunyai banyak nama dalam satu geran tanah.

Dengan adanya satu pelan pecah bahagian yang telah dipersetujui oleh semua pemilik tanah, bukan sahaja kerja membahagikan tanah kepada keluasan yang menjadi hak masing-masing menjadi mudah tapi pelan itu juga bakal dijadikan sebagai rekod untuk rujukan bukan sahaja pada masa tersebut tetapi boleh dirujuk sehingga ke beberapa generasi selagi tiada apa-apa perubahan besar berlaku kepada luas serta status tanah lot tersebut.

Daripada permintaan yang makin bertambah dari hari ke hari penulis dapati kepentingan pelan pecah bahagian ini sudah semakin disedari oleh para pemilik tanah. Permintaan daripada pemilik tanah ini juga merangkumi banyak kegunaannya. Bukan sahaja bagi tujuan membahagi-bahagikan tanah kepada yang ada nama dalam geran tanah tapi banyak lagi tujuan lain seperti pewarisan harta pusaka, perwakafan sebahagian tanah, penurunan hakmilik daripada ibubapa kepada anak-anak dan tak kurang juga bagi tujuan urusan jual beli tanah.

Pada waktu kini dengan harga sebuah rumah selesa yang dijual di pasaran semakin tinggi harganya menjadi pula kecenderongan bagi pemilik tanah membuat pecahan bahagian untuk dijadikan sebagai ‘tanah lot’ samada untuk dijual atau untuk kegunaan sendiri. Kebanyakannya lot-lot pecahan bahagian ini dipecahkan kepada keluasan yang hanya cukup bagi pembinaan sebuah rumah kediaman. Jadi si pemilik tanah tersebut bolehlah membina sebuah rumah yang mengikut kemampuannya.

Bagi tanah-tanah lot banglo yang disediakan oleh pihak pemaju mungkin tidak banyak isu yang timbul oleh sebab pemaju tersebut terpaksa mengikut syarat dan memenuhi segala peraturan yang telah digariskan oleh pihak pejabat tanah daerah sebelum diberikan kelulusan. Tapi bagi lot pecahan yang dibuat secara persendirian oleh pemilik tanah mungkin ada isu yang akan terjadi oleh sebab tidak dibuat dengan secara sah dan lulus segala syarat serta peraturan pihak pejabat tanah daerah.

Antara masalah atau isu yang selalu terjadi adalah yang membabitkan jalan masuk. Kalau pun proses pembahagian dan pecahan tanah tersebut dibuat secara penyediaan pelan pecah bahagian terlebih dahulu tetapi kalau tidak disediakan satu rezab untuk jalan masuk dari depan hingga ke belakang isu jalan masuk inilah yang akan menjadi punca peselisihan faham dan pergaduhan yang tak sudah-sudah hingga bergenerasi turun temurun.

Inilah yang banyak berlaku pada waktu kini yang saban bulan penulis terima permintaan dan pertanyaan berkenaan jalan masuk yang boleh dibuat atau digunakan oleh pemilik tanah yang berada di bahagian belakang apabila pemilik tanah di bahagian depan atau yang bersebelahan dengan jalan bertindak menutup laluan sedia ada yang sebelum ini digunakan sebagai jalan masuk tapi tidak dimasukkan dalam pelan pecah bahagian sebagai rezab jalan bagi kegunaan semua pemilik tanah. Ada juga pemilik tanah bahagian depan yang meminta bayaran tol daripada pemilik tanah bahagian belakang jika mahu lalu di atas tanah bahagiannya untuk masuk ke belakang.

Perlu anda semua ambil maklum bahawa pihak pejabat tanah sendiri tidak dapat hendak membantu anda jikalau anda mempunyai masalah seperti ini. Apa yang boleh dilakukan oleh pihak pejabat tanah cuma memohon budibicara pihak pemilik tanah sahaja. Andaikata pemilik tanah tidak bersetuju maka pihak pejabat tanah pun tak dapat nak memaksa pemilik tanah bahagian depan tersebut memberikan kebenaran kepada pemilik tanah bahagian belakang untuk lalu atau masuk ke dalam dengan melalui bahagian tanah hak pemilik depan.

Inilah yang penulis hendak sarankan kepada semua pemilik tanah yang berkongsi geran tanah. Selain daripada pentingnya menyediakan satu pelan pecah bahagian yang dipersetujui oleh semua pemilik tanah adalah sama pentingnya juga disediakan satu rezab jalan dari depan hingga ke belakang bagi kegunaan semua pemilik tanah. Dengan adanya 2 perkara ini iaitu pelan pecah bahagian yang dipersetujui dan juga satu rezab jalan masuk dengan lebar yang dipersetujui di dalam pelan pecah bahagian itu barulah isu atau masalah yang berkaitan laluan masuk tidak akan timbul sampai bila-bila pun.

Lebar rezab jalan yang disarankan oleh penulis adalah lebar jalan yang boleh dilalui oleh 2 kenderaan secara 2 hala iaitu paling kurang pun 20 kaki. Dan jikalau mahu dilebarkan lagi kepada 40 kaki itu lagi bagus sebab syarat lulus bagi satu lot kediaman atau lot bangunan untuk membolehkan satu geran tanah individu dikeluarkan dan diluluskan adalah dengan bersyarat mempunyai rezab jalan masuk lebar 40 kaki. Jikalau sudah disediakan satu rezab jalan dengan lebar 20 kaki ( tanah jenis pertanian ) atau 40 kaki ( tanah jenis kediaman / bangunan ) maka pada masa hadapan jika ada antara pemilik tanah yang bercadang hendak membuat pecahan geran tanah sudah tidak bermasalah lagi sebab daripada dulu lagi sewaktu proses pembahagian tanah dibuat rezab jalan tersebut sudahpun disediakan oleh setiap pemilik tanah. Dan andaikata rezab jalan tersebut tidak pernah disediakan dari awal maka proses untuk membuat pecahan geran tanah individu ini mungkin akan terdapat halangan dan tidak dapat pula diluluskan oleh pejabat tanah daerah. Jadi sebelum terjadi atau timbul isu berkenaan jalan masuk ini pada masa hadapan adalah lebih baik disediakan satu rezab jalan awal-awal dimana kesemua pemilik tanah berhak dan boleh gunakan untuk keluar masuk tanpa terjadi sebarang kerugian pada mana-mana pemilik tanah pun.

______________________________________

Seperti biasa jika anda ada keperluan untuk membuat apa-apa urusan ukur tanah ke atas tanah anda bolehlah hubungi kami melalui saluran yang telah diberikan disini. Untuk lebih mudah kirim sahaja pertanyaan tersebut melalui telefon dengan kiriman mesej melalui aplikasi WhatsApp ke nombor :

( Klik nombor di bawah )

012-3949064

-------------------------------------------------------------

Jurukur Tanah Klang @ 2023

#jurukurtanah

#jurukurtanahbagan

#jurukurtanahklang

#jurukurtanahdiklang

#jurukurtanahdiselangor

#baganbeachboy

RISIKO MEMBELI LOT LIDI

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

( foto sekadar hiasan )

RISIKO MEMBELI LOT LIDI

( kredit kepada Pejabat Tanah dan Daerah Kerian, Perak )

Kegiatan menjual lot lidi yang semakin berleluasa berpunca dari masalah harga rumah yang semakin mahal, tiada ilmu berkaitan tanah dan keinginan untuk membina rumah di atas tanah sendiri. Tinjauan mendapati kegiatan ini sering tertumpu di kawasan pinggir bandar, yang mana sasaran pembelinya terdiri dari penduduk-penduduk kampung, pesara atau keluarga muda. Pentadbir-Pentadbir Tanah ingin memaklumkan bahawa terdapat banyak risiko yang akan dihadapi kepada pembeli-pembeli lot lidi. Anda boleh membaca tulisan-tulisan di internet tentang risiko pembelian lot lidi ini dan kebanyakan hujah-hujah yang dikemukakan adalah benar belaka. Risiko ini mungkin tidak berlaku pada masa sekarang, tetapi percayalah ianya akan berbangkit pada masa hadapan. Secara ringkasnya, risiko-risiko yang perlu dihadapi adalah seperti berikut.

1.) NAMA TIADA DALAM GERAN

Dokumen yang menunjukkan anda ialah seorang pemilik di dalam lot lidi hanyalah dengan melalui Surat Pemegang Amanah sahaja. Hanya seorang yang akan menjadi Pemegang Amanah bagi kesemua pemilik-pemilik lot lidi dan nama Pemegang Amanah itu sahaja yang akan didaftarkan di dalam geran. Sebagai contoh jika ada 12 orang pembeli lot lidi di dalam satu kawasan, nama Pemegang Amanah akan tertera di dalam geran sebagai mewakili 11 pembeli yang lain. Pemegang Amanah ini boleh jadi terdiri daripada salah seorang pembeli lot lidi atau boleh jadi juga pemilik asal tanah berkenaan. Seperti yang pernah disebutkan di dalam artikel sebelum ini, geran adalah punca kuasa yang sangat penting di dalam apa-apa urusan tanah. Jika nama tiada di dalam geran, mereka tidak layak untuk berurusan apa-apa mengenai tanah berkenaan walaupun diikat dengan Surat Pemegang Amanah.

2.) SUKAR UNTUK BERJUAL BELI

Sekiranya salah seorang pembeli lot lidi ingin menjual semula lotnya kepada orang lain, tiada prosedur undang-undang yang sah boleh dilaksanakan untuk urusan jual beli berkenaan melainkan mereka terpaksa membuat Surat Pemegang Amanah baru yang memerlukan Pemegang Amanah sendiri untuk melaksanakannya. Sekiranya Pemegang Amanah itu enggan untuk menukar nama atas apa-apa sebab (perbalahan, tiada masa, malas, nyanyuk, sudah meninggal dunia atau sebagainya) maka proses pertukaran nama itu tidak boleh berlaku.

3.) KESALAHAN LANGGAR SYARAT TANAH

Lot lidi lazimnya ialah lot yang bersyarat pertanian. Membina rumah di atas lot bersyarat pertanian adalah kesalahan serius seperti yang termaktub di dalam Seksyen 125 Kanun Tanah Negara. Anda akan dikenakan denda atau tanah anda boleh dirampas.

4.) TIADA PAMPASAN JIKA ADA PENGAMBILAN

Jika Kerajaan berhasrat untuk membuat pengambilan di atas tanah berkenaan kerana sebab-sebab tertentu, pembeli lot tidak mempunyai apa-apa hak untuk menuntut pampasan daripada Kerajaan. Hanya Pemegang Amanah yang akan dipanggil untuk sesi pendengaran malah wang pampasan akan diberikan kepada Pemegang Amanah sahaja. Pembeli-pembeli lot perlu berurusan dengan Pemegang Amanah untuk membahagi-bahagikan wang pampasan.

5.) TANAH TIDAK BOLEH DIWARISKAN JIKA ADA KEMATIAN

Oleh kerana nama pemilik-pemilik lot lidi tidak didaftarkan di dalam geran, waris-waris si mati tidak boleh memulakan prosedur pesaka kerana secara teorinya tanah berkenaan adalah milik Pemegang Amanah.

6.) PEMEGANG AMANAH MENINGGAL DUNIA

Ini adalah risiko terbesar yang perlu dihadapi oleh pemilik-pemilik lot lidi. Jika Pemegang Amanah meninggal dunia, pembeli-pembeli lot lidi bolehlah diibaratkan seperti layang-layang terputus tali. Memang benar mereka boleh melantik Pemegang Amanah yang baru, tetapi prosedurnya bukanlah semudah seperti yang disangka. Anda akan berhadapan dengan ketidaktentuan, prosedur pesaka yang rumit, masa yang lama, kos yang tinggi dan kemungkinan berlaku perbalahan yang berpanjangan.

JANGAN TERPEDAYA DENGAN KATA-KATA SEPERTI BERIKUT

1.) Akan membuat tukar syarat atas tanah itu selepas semua lot habis dijual.

2.) Akan mengemukakan pelan pembangunan kepada pihak berkuasa.

3.) Akan pecahkan lot secara betul menggunakan juruukur berlesen pada masa akan datang.

4.) Sempadan lot lidi akan ditanam dengan batu sempadan.

5.) Nama akan ditukar secara automatik jika Pemegang Amanah meninggal dunia.

6.) Tidak akan ada masalah kerana ada Surat Pemegang Amanah.

7.) Lot lidi adalah sah dari segi undang-undang.

Banyak lagi risiko yang tidak dinyatakan di sini. Justeru itu, Pentadbir-Pentadbir Tanah menasihatkan supaya mengelakkan diri dari terlibat dengan pembelian lot lidi. Biarlah membeli tanah atau rumah yang mahal sedikit asalkan mengikut lunas undang-undang kerana ia akan membantu sekiranya terdapat masalah-masalah pada masa akan datang. Adalah dikhuatiri kediaman idaman anda yang sepatutnya memberi keselesaan kepada keluarga dan boleh diwariskan kepada anak-anak akan berakhir dengan kerugian yang besar, perbalahan keluarga dan penyesalan di kemudian hari.

-----------------------------------------------------------

( NOTA PENTING )

Penerangan di atas adalah sangat ringkas bagi memudahkan kefahaman kepada rakyat yang tidak mengetahui prosedur undang-undang tanah. Terdapat prosedur-prosedur teknikal yang tidak dinyatakan dan anda dinasihatkan untuk mendapatkan pandangan dari Pejabat Tanah berkaitan.

DEFINASI

Lot Lidi : Sebidang tanah yang mempunyai geran yang sah, tetapi kemudiannya dipecah-pecahkan lot kecil untuk dijual semula dengan tujuan untuk membina rumah.

Pemegang Amanah : Salah seorang yang melantik diri sendiri atau dilantik oleh pembeli-pembeli lot lidi untuk memegang amanah bagi semua pembeli dan hanya namanya seorang yang didaftarkan di dalam geran.

Surat Ikatan / Pemegang Amanah : Surat berupa perjanjian di antara pembeli-pembeli dengan Pemegang Amanah yang menyatakan bahawa Pemegang Amanah akan memegang hak di atas tanah berkenaan. Ia juga dipanggil Surat Ikatan Amanah.

Pesaka : Prosedur pembahagian tanah kepada waris selepas berlakunya kematian pemilik tanah.

NOTA KAKI

Artikel kali ini adalah merupakan satu penjelasan berkenaan 'lot lidi' yang penulis salin dan terbitkan kembali daripada nota yang telah diterbitkan oleh pihak Pejabat Tanah & Daerah Kerian, Perak.

Jika anda ada sebarang pertanyaan berkenaan lot lidi ini silalah buat pertanyaan ke kaunter Pejabat Tanah daerah anda. Kami hanya membantu mereka dalam menyebarkan maklumat supaya pembaca akan lebih berhati-hati apabila mahu merancang membeli mana-mana bidang tanah.

Dan ingin kami tegaskan bahawa urusan jual beli tanah lot lidi ini tidaklah melanggar undang-undang tetapi mempunyai risiko kerugian yang tinggi. Tujuan penyebaran maklumat hanyalah bagi memberi peringatan serta nasihat, itu sahaja.

SEKIAN TERIMA KASIH  

KRISIS ANTARA TUAN TANAH HARAP JANGAN JADIKAN JURUKUR TANAH SEBAGAI MANGSA

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

Dah masuk bulan ke 6 dalam tahun 2019 baru terasa nak update info di sini. Ini pun tergerak daripada pengalaman 2 hari sebelum hari raya yang lepas. Ceritanya bermula begini...

Sememangnya pihak kami dah pun istiharkan mulai bercuti pada hari Sabtu 1/6/2019 selama seminggu hinggalah ke Sabtu 8/6/2019 baru mula semula. Tapi pada malam jumaat hari terakhir bulan May ada seorang tuan tanah yang merayu minta kami ukur tandakan tanah dia yang berkongsi 7 nama dengan orang lain pada hari Isnin 3/6/2019 dengan alasan hanya itulah sahaja hari yang dia bercuti boleh pergi tengok tanah dia di lokasi. Seperti biasa kami buat perbincangan secara baik fahamkan keadaan dan buat carian maklumat lokasi kemudian sediakan surat sebutharga dan kirimkan kepada dia keesokkan hari iaitu Sabtu hari yang sepatutnya hari terakhir kami bekerja. Atas rayuan tuan tanah tersebut dan atas alasan lokasi yang tak jauh hanya 30-45 minit perjalanan ( Klang - Dengkil ) kami bersetuju walaupun sebenarnya agak keberatan sebab pekerja semua pun dalam mood nak balik kampung menyambut raya dengan keluarga.

Nak dijadikan cerita, telah menjadi satu syarat asas kepada syarikat kami adalah persetujuan daripada pihak pelanggan perlulah diberikan dengan secara pembayaran deposit sebanyak 50% secara bank-in dengan salinan resit bank diberikan kepada kami sebagai bukti bayaran dan juga untuk dimasukkan ke dalam file rekod urusan kerja dibuat. Sudahlah si tuan tanah tadi merayu minta kami tolong dia ukurkan tanah yang jadi bahagiannya pada hari yang sepatutnya kami dah bercuti, ditambah pula kali ini rayuan kedua berkenaan bayaran deposit 50% secara bank-in yang dia minta dikecualikan. Pada hari Ahad, dia berikan alasan dia agak sibuk dan tak dapat nak buat bayaran deposit tersebut tapi dia berjanji akan bayar secara penuh selepas siap saja kerja ukuran di lokasi.

Bukan soal percaya atau tidak tapi ini adalah merupakan soal syarat utama dalam terma dan syarat perkhidmatan kami selama ini kepada kesemua pelanggan kami. Kerja hanya akan dimulakan setelah kami mendapat persetujuan pelanggan yang mana pelanggan tadi perlu berikan secara samada bertulis atau melalui mesej pengesahan dan disertakan dengan salinan resit bayaran deposit. Bukan apa sebab untuk memulakan kerja kami pun perlu keluarkan modal dan masa walau pun hanya untuk kajian tapak bagi penyediaan sebutharga sahaja. Waktu yang diperuntukkan untuk mencari informasi, dapatkan data-data lokasi juga pelan-pelan yang berkenaan, ini bukanlah percuma. Kalau untuk sekadar sediakan sebutharga pun kami dah kena keluarkan modal dari segi masa, tenaga kerja juga modal untuk dapatkan maklumat apalagi kalau kerja tersebut telah dipersetujui untuk dibuat. Maka bertambahlah modal, masa dan tenaga yang perlu dikeluarkan. Jadi inilah tujuan bayaran deposit bagi memulakan kerja dan juga membuat persiapan sebelum dapat diberikan satu tarikh yang tetap bila kerja tersebut dapat dibuat dan disiapkan.

Oleh kerana pada hari sabtu kami dah buat satu persetujuan secara lisan dengan dengan tuan tanah maka kami pun berikan persetujuan kedua hanya akan terima bayaran penuh selepas siap kerja ukuran di lokasi dengan secara tunai. Jadi pagi isnin tersebut kami pun pergi beli pelan perakui ( PA ) yang diperlukan kemudian sediakan pula satu pelan pecah 7 bahagian untuk tuan tanah tersebut. Hanya selepas waktu tengahari barulah pelan siap dilukis dan kami dapat pergi ke lokasi buat kerja tandaan atas tanah.

Tak sangka pula kerana dalam perbincangan awal pihak tuan tanah dan isteri masing-masing memujuk kami dengan secara baik. Rupanya ada niat yang tidak baik disebalik semua alasan-alasan yang diberikan kepada kami sebelum itu. Siap kerja pada waktu yang dijanjikan dia tidak hadir. Tunggu hampir 2 jam baru sampai. Daripada cuaca elok hingga ke hujan. Sesampainya tuan tanah kami berikan pelan dan tunjukkan lokasi tanda-tanda ukur yang dah dibuat. Tapi apabila tiba masa kami minta diri nak pulang dan minta dijelaskan bayaran kami, dikatakannya kami perlu tunggu orang lain pula sebab orang tersebut yang akan buat bayaran. Lepas sejam tak sampai juga jadi sikit demi sedikit perasaan sabar kami dah mula hilang. Di minta kami ikut dia pergi ke satu kedai yang berjarak hampir 30 minit dari situ untuk berjumpa dengan orang tersebut. Sampai saja kami kena tunggu lagi hampir sejam lamanya. Jadi siapakah yang tidak akan hilang sabar apabila diperlakukan seperti begitu.

Rupanya-rupanya si tuan tanah tadi sedang dalam perbincangan berkenaan hal urusan jual beli tanah tersebut dengan orang yang dia katakan yang akan buat bayaran kepada kami. Kami dijadikan sebagai orang tengah untuk bincangkan urusan tanah tadi tanpa kerelaan dan tanpa kami diberitahu hal yang sebenarnya. Maka terjadilah pertengkaran yang hampir membawa ke pergaduhan di situ. Kadang-kadang kami memang prihatin nak membantu masalah tuan tanah kalau yang membabitkan urusan ukur tanda sempadan. Tapi kalau untuk selesaikan masalah anda tersebut kami pula yang perlu dijadikan sebagai mangsa herdikan, makian serta hampir dibelasah dengan tanpa mendapat apa-apa keuntungan pun ini tidaklah bermoral dan perkara-perkara beginilah yang akan meyebabkan kami perlu bertegas kepada syarat serta terma yang telah disediakan oleh pihak syarikat tanpa boleh dikompromi lagi.

Apa sahaja masalah yang anda sebagai pihak tuan tanah alami samada sesama ahli keluarga hakmilik berkongsi atau pun dalam urusan jual beli yang melibatkan urusan undang-undang, kami bukanlah orang yang boleh anda jadikan sebagai mangsa atau wakil anda. Kami tak ada sebarang kena mengena, kuasa pemutus bicara atau pembuat keputusan selain daripada hal ukur tanah sahaja. Jika ada masalah anda perlulah selesaikan samada secara bermuafakat, perbincangan atau jika perlu dibawa kepada pihak pejabat tanah daerah atau pun pihak peguam untuk diselesaikan. Harap jangan tersalah anggap bahawa kami jurukur tanah ini boleh dijadikan sebagai penyelesai segala masalah tanah yang anda alami walaupun kami ada katakan anda boleh hubungi kami jika anda ada apa-apa sahaja masalah berkenaan tanah.

Apa yang kami maksudkan hanyalah kalau anda punya masalah berkenaan ukur tanah, persempadanan tanah anda atau pun khidmat nasihat berkenaan kerja-kerja urusan pembangunan tanah sahaja. Kami tak punya tongkat sakti untuk selesaikan segala masalah anda lebih-lebih lagi yang melibatkan tuntutan hakmilik samada pusaka atau hartabenda.

Apa yang terjadi pada hari tersebut adalah amat kami kesali kerana sekiranya kami bertegas dengan tidak memberikan 'muka' atau simpati nescaya tidak akan terjadi. Kadangkala inilah yang terjadi apabila kita berniat baik hendak membantu, kita akan disangkakan boleh dipergunakan untuk kepentingan yang lain.

Di kejar dengan parang, dimaki oleh jiran sebelah yang tidak bersetuju dengan apa yang kami ukur tandakan atau pun ditahan dan ditangkap oleh pihak polis atas alasan menceroboh tanah orang, ini adalah pengalaman yang hampir pasti terjadi kepada setiap jurukur tanah. 

Kepada mana-mana pihak pemilik atau tuan tanah yang perlukan perkhidmatan ukur tanah di KL, Selangor, Negeri Sembilan, Melaka serta daerah-daerah sempadan Perak/Selangor dan Johor/Melaka anda bolehlah hubungi kami melalui mana-mana satu daripada cara hubungan dalam foto lampiran di atas.
Sekian

SELAMAT BERHARI RAYA
DAN
TERIMA KASIH