SURAT PERJANJIAN JUAL BELI TANAH ( SNP )

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

Apabila membuat urusan jual beli tanah samada keseluruhan lot atau cuma sebahagian mengikut luas atau bahagian yang tertentu, adalah penting urusan jual beli ini didokumentasikan dalam satu surat perjanjian yang sah yang boleh dijadikan sebagai rujukan atau bukti bagi urusan jual beli tersebut.

Ada orang yang berpendapat jika membuat urusan jual beli dengan secara bayaran tunai mereka tak perlu lagi sediakan apa-apa surat perjanjian tetapi boleh terus pergi ke Pejabat Tanah Daerah ( PTD ) membuat urusan pertukaran nama pemilik tanah dengan mengisi borang 14A.

Alasan mereka cara begini adalah lebih cepat dan mudah serta lebih menjimatkan kos sebab tanpa surat perjanjian mereka tak perlu buat bayaran kepada pihak ejen dan peguam hartanah. Memang betul dari segi kos tambahan yang perlu dikeluarkan tetapi pendapat mereka itu ada juga kesalahan sebab surat perjanjian jual beli tak semestinya disediakan oleh ejen hartanah atau peguam hartanah.

Sebenarnya pihak penjual atau pembeli sendiri boleh sediakan satu surat perjanjian jual beli tanpa perlu pembabitan ejen atau peguam hartanah tetapi perlulah dibuat dalam format tertentu yang lengkap segala butiran urusan yang kemudiannya ditandatangani dihadapan dan diperakui sah oleh seorang Pesuruhjaya Sumpah sahaja.

Dalam menyediakan satu surat perjanjian jual beli tanah ini apa yang perlu ada dan dimasukkan ke dalam surat ini adalah butiran-butiran seperti yang berikut.

 ___________________________________________________ 

( TAJUK ) : SURAT PERJANJIAN JUAL BELI TANAH

 

1.)        TARIKH PERJANJIAN DIBUAT :

2.)        PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT :

( NAMA PENUH & NOMBOR KAD PENGENALAN / penjual )

( NAMA PENUH & NOMBOR KAD PENGENALAN / pembeli )

 

3.)        BUTIRAN MAKLUMAT TANAH YANG TERLIBAT :

( NOMBOR LOT )

( SEKSYEN / MUKIM / DAERAH / NEGERI )

( KATEGORI TANAH / jenis tanah samada pertanian atau lain )

( NOMBOR PLOT / jika sekadar 1 pecahan bahagian sahaja dengan merujuk kepada nombor plot dalam pelan lampiran  )

( LUAS TANAH / keseluruhan atau sebahagian dalam hektar / ekar / meter persegi / kaki persegi )

( PECAHAN BAHAGIAN / luas dalam pecahan bahagian seperti tertulis dalam geran tanah / 1/1 bahagian jika keseluruhan )

 

4.)        TERMA & SYARAT PERJANJIAN : ( ini paling penting )

( HARGA YANG DIPERSETUJUI )

( CARA PEMBAYARAN / tunai atau ansuran / deposit & baki yang perlu dibayar )

( TEMPOH BAYARAN PERLU DIBUAT / nyatakan )

( SYARAT-SYARAT / bila dan berapa jumlah perlu dibayar  / bila urusan tukarnama akan dibuat dan lain-lain syarat yang wajar seperti keperluan ukuran tanda pengesahan sempadan dibuat )

( PERINTAH HALANGAN / apa yang kedua-dua pihak boleh dan tidak boleh lakukan selama dalam tempoh selagi belum selesai pembayaran ATAU selepas selesai urusan jual beli )

NOTA : bahagian ini penulis katakan sebagai bahagian yang terpenting sebab bahagian inilah yang sebenarnya yang akan menjadi isikandung pokok pangkal perjanjian ini. Perjanjian boleh terbatal jika ada mana-mana pihak yang gagal tunaikan terma & syarat perjanjian ini. Jadi apa sahaja yang difikirkan perlu dibuat dan ditunaikan mestilah ditulis dengan secara jelas dibahagian ini.

5.)        2 ORANG SAKSI : ( setiap pihak 1 saksi )

( NAMA PENUH & NO. KAD PENGENALAN / saksi penjual )

( tandatangan saksi / tarikh )

 

( NAMA PENUH & NO. KAD PENGENALAN / saksi pembeli )

( tandatangan saksi / tarikh )

 

6.)        RUANGAN TANDATANGAN PERJANJIAN ANTARA PENJUAL & PEMBELI

 

( tandatangan pihak penjual / tarikh )

( NAMA PENUH & NO. KAD PENGENALAN )

 

( tandatangan pihak pembeli / tarikh )

( NAMA PENUH & NO. KAD PENGENALAN )

 

7.)        PESURUHJAYA SUMPAH : ( pengesahan )

( COP & TANDATANGAN / tarikh )

 ____________________________________________________

 Ini bukanlah contoh surat perjanjian tetapi cuma rangka butiran-butiranyang perlu ada dalam surat perjanjian jual beli tanah sahaja. Anda boleh sediakan sendiri surat perjanjian ini dengan mengikut gaya & format anda sendiri. Tapi elakkan daripada membuat satu surat yang sangat ringkas yang hanya 1 mukasurat sahaja. Sebaiknya ditulis dalam bentuk ayat penuh contoh seperti berikut :-

“Saya  Encik Alif Ba Ta  , seorang warganegara Malaysia dengan No. Kad Pengenalan : 123456789, selaku pemilik tanah yang terlibat dalam perjanjian ini ( selepas ini akan dirujuk sebagai ‘penjual’ ) dengan ini bersetuju untuk menjual tanah tersebut kepada Encik Do Re Mi , seorang warganegara Malaysia dengan No. Kad Pengenalan : 987654321 ( selepas ini akan dirujuk sebagai ‘pembeli’ )

( sekadar contoh penggunaan ayat penuh )

Akhir sekali setelah semua pihak menurunkan tandatangan persetujuan dan persaksian di hadapan Pesuruhjaya Sumpah, satu setem hasil perlulah dimatikan di kepala surat perjanjian tersebut bagi menjadikan surat itu satu surat perjanjian yang sah dan boleh digunapakai sampai bila-bila pun bagi membuktikan urusan jual beli tanah tersebut telah dibuat dengan sempurna.

 _________________________________________________

Seperti biasa jika anda ada keperluan untuk membuat apa-apa urusan ukur tanah ke atas tanah anda bolehlah hubungi kami melalui saluran yang telah diberikan disini. Untuk lebih mudah kirim sahaja pertanyaan tersebut melalui telefon dengan kiriman mesej melalui aplikasi WhatsApp ke nombor :

( klik nombor di bawah )

012-3949064( JT Klang )

SEKIAN TERIMA KASIH

PENGUBAHAN KATEGORI KEGUNAAN TANAH ( TUKAR SYARAT )

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

Mengikut seksyen 52 Kanun Tanah Negara ( KTN ) 1965, semua tanah yang diberi milik terbahagi kepada 3 kategori kegunaan tanah iaitu :

i.)                  Pertanian

ii.)                 Bangunan ( Kediaman atau Perniagaan )

iii.)               Industri 

Semua pemilik tanah sepatutnya menggunakan tanah berkenaan mengikut kategori kegunaan tanah dan syarat nyata dalam hakmilik. Kegagalan berbuat demikian adalah melanggar syarat yang ditetapkan dan pihak berkuasa negeri boleh merampas balik tanah berkenaan. Tuan tanah yang ingin menggunakan tanahnya untuk kategori selain daripada yang tercatat dalam hakmilik perlulah mengambil tindakan untuk mengubah kategori kegunaan tersebut.

Seksyen 124 dan 124A KTN serta Kaedah-Kaedah Tanah Negeri membolehkan tuan tanah berbuat demikan. Pihak berkuasa negeri akan mengenakan bayaran premium tambahan ke atas setiap permohonan tukar syarat yang diluluskan.

Mengikut KTN bagi tanah jenis pertanian syarat keluasan minima untuk mendapatkan geran tanah secara berasingan bagi mana-mana bahagian yang berkongsi hakmilik adalah tidak boleh kurang daripada 0.25 ekar.

  Sebagai contoh untuk pemahaman pembaca. Ada 1 lot tanah jenis pertanian berkeluasan 2 ekar yang dimiliki secara berkongsi hakmilik oleh 6 penama. Pemilik ‘A’ mempunyai ½ bahagian bersamaan luas 1 ekar. Manakala baki 1 ekar lagi dimiliki oleh 5 pemilik dari satu keluarga ‘B’ dengan masing-masing memiliki 1/10 bahagian yang bersamaan luas 0.2 ekar.

Jika pemilik ‘A’ mahu membuat pecahan bahagian bagi mendapatkan geran tanah berasingan dia boleh buat sebab tidak mempunyai masalah dari segi syarat luas minima sebab tanah bahagiannya adalah 1 ekar. Tetapi jika 5 pemilik dari keluarga ‘B’ mahu membuat pecahan bahagian untuk tujuan yang sama bagi mendapatkan geran tanah secara berasingan, mereka tidak dapat buat kerana luas tanah bahagian mereka tidak memenuhi syarat luas minima iaitu tidak boleh kurang dari 0.25 ekar.

Bagi membolehkan kesemua 6 pemilik tanah ini mendapatkan geran tanah berasingan maka disinilah perlunya dibuat permohonan ‘tukar syarat’ kegunaan tanah terlebih dahulu. Mereka perlulah menukar kategori kegunaan tanah dari pertanian kepada kediaman atau bangunan. Permohonan untuk menukar syarat kegunaan tanah boleh dibuat secara berasingan dan boleh juga dibuat secara serentak dengan permohonan pecahan bahagian bagi mendapatkan geran tanah berasingan. Selagi tidak ditukar syarat kegunaan tanah maka tidaklah boleh mereka membuat permohonan bagi mendapatkan geran tanah berasingan.

Apa yang perlu dilakukan oleh mereka adalah melantik pihak ‘Perancang Bandar Bertauliah’ mengemukakan satu permohonan bagi merancang pemajuan tanah tersebut bagi pihak mereka. Selain daripada keperluan menyediakan cadangan pemajuan tanah dalam bentuk laporan dan pelan perancangan mereka juga perlulah membayar premium berjumlah 15% dari nilai pasaran tanah mereka dalam kategori kegunaan yang baru pada masa permohonan dibuat sejurus selepas mendapat kelulusan. Nilai premium inilah yang menjadi halangan besar kepada ramai pemilik tanah yang berkongsi geran daripada mendapatkan geran tanah secara berasingan.

Sila rujuk rajah di bawah, senarai dokumen dan lampiran keperluan bagi permohonan mendapatkan kelulusan tukar syarat kegunaan tanah daripada pihak berkuasa negeri.

( klik foto untuk zoom pembesaran )

Seperti biasa jika anda ada keperluan untuk membuat apa-apa urusan ukur tanah ke atas tanah anda bolehlah hubungi kami melalui saluran yang telah diberikan disini. Untuk lebih mudah kirim sahaja pertanyaan tersebut melalui telefon dengan kiriman mesej melalui aplikasi WhatsApp ke nombor :

( klik nombor di bawah )

012-3949064 ( JT Klang )

SEKIAN TERIMA KASIH

JURUKUR TANAH BUKAN KAKITANGAN PEJABAT TANAH DAERAH ATAU JURUNILAI HARTANAH

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

Kalau dahulu penulis banyak terima pertanyaan dan permintaan berkenaan jarak dan luas tanah dari satu unit ukuran ditukar nilainya ke unit yang lain. Biasanya dari satu unit lama yang ditulis dalam dokumen geran tanah sesetengah negeri dalam relung, depa, jempa & hektar ditukar kepada unit yang lebih mudah difahami seperti ekar, meter atau kaki. Tapi setelah penulis perjelaskan dalam 2-3 artikel, sudah tidak banyak lagi pertanyaan yang penulis terima berkenaan unit-unit ukuran tersebut. Samada pembaca mulai faham cara pengiraan yang betul atau pun akibat daripada penulis tidak lagi melayan permintaan sebegitu, tak tahulah tapi hasilnya amat jarang sekali penulis terima pertanyaan pada waktu kini dibanding dengan waktu dahulu.

Bagi pembaca yang masih lagi belum faham cara pengiraan yang betul, sila rujuk dan baca perlahan lahan hingga faham contoh-contoh pengiraan yang terdapat dalam artikel yang telah penulis terbitkan berkenaan ‘Unit Ukuran Bagi Jarak & Luas Tanah’ dengan klik link di bawah.

"UNIT UKURAN BAGI JARAK & LUAS TANAH"

 

Pada waktu sekarang pertanyaan yang banyak penulis terima yang tidak bersangkutan dengan kerja ukur tanah lebih merupakan peraturan-peraturan dan garis panduan bagi permohonan yang dalam bidang kuasa pihak pejabat tanah daerah atau pentadbir tanah negeri.

Perlu anda tahu, urusan tanah adalah urusan pihak kerajaan negeri bukan urusan kerajaan pusat dan diuruskan secara berasingan bagi setiap daerah. Anda tidak boleh melakukan urusan tanah yang berada dalam daerah Gombak, Hulu Langat, Petaling atau Hulu Selangor di pejabat tanah daerah Klang. 

Walaupun berada dalam satu pentadbiran kerajaan negeri yang sama iaitu Selangor tetapi urusan tanah dalam mana-mana daerah perlu dan hanya boleh dibuat di pejabat tanah daerah itu sahaja tidak boleh dibuat di pejabat tanah daerah lain. Walaupun menggunakan undang-undang Kanun Tanah Negara yang sama tapi perlaksanaan atau peraturan ada sedikit perbezaan bagi setiap daerah. Dalam kebanyakan urusan tanah, pihak jurukur tanah hanya terbabit jika permohonan tersebut memerlukan lampiran pelan yang diukur dan disediakan oleh jurukur tanah sahaja.

Ada banyak kekeliruan berkenaan tugas dan bidang yang membabitkan jurukur tanah. Contohnya jika ada mana-mana pemilik tanah yang mahu membina rumah, jurukur tanah hanya terbabit dalam urusan penandaan dan pengesahan sempadan lot sahaja. Permohonan kelulusan untuk merancang pembinaan perlulah dibuat oleh pihak arkitek. 

Begitu juga jika ada mana-mana pemilik tanah yang mahu menukar syarat kegunaan tanah, permohonan tersebut perlulah dibuat oleh pemilik tanah dengan lampiran pelan serta laporan perancangan yang disediakan oleh pihak perancang bandar bertauliah bukan jurukur tanah. Jurukur tanah hanya menyediakan data dalam bentuk pelan ukuran demarkasi penandaan sempadan lot, ukuran topografi dan butiran bentuk sebenar mukabumi serta segala benda kekal yang terdapat dalam lot berkenaan sahaja. Daripada data yang diukur tersebut barulah pihak arkitek dan perancang bandar membuat perancangan dan menyediakan satu laporan dan pelan yang akan dimasukkan dalam permohonan bagi mendapatkan kelulusan dan kebenaran daripada pihak berkuasa.

Demikian juga dalam urusan menilai harga tanah. Seringkali disalahtafsir bahawa jurukur tanahlah yang membuat penilaian ini. Yang sebenarnya kerja menilai harga tanah adalah urusan pihak ‘Jurunilai Hartanah’ atau ‘valuever’ sepertimana urusan menilai harga rumah jika mahu memohon gadaian atau pinjaman atau jika mahu menuntut gantirugi insuran bagi kerosakan kenderaan yang terbabit dalam kemalangan. Pihak jurunilai inilah yang akan menyediakan laporan daripada pemeriksaannya dan seterusnya menentukan nilai pasaran untuk rumah atau tanah tersebut.

Diharap dengan penerangan ini pembaca akan lebih faham bahawa tidak semua urusan tanah itu membabitkan jurukur tanah. Penyediaan laporan perancangan dan penilaian bukan bidang kerja jurukur tanah tetapi jika memerlukan satu kerja ukuran dibuat itu barulah menjadi bidang tugas jurukur tanah.     

________________________________________________

 Seperti biasa jika anda ada keperluan untuk membuat apa-apa urusan ukur tanah ke atas tanah anda bolehlah hubungi kami melalui saluran yang telah diberikan disini. Untuk lebih mudah kirim sahaja pertanyaan tersebut melalui telefon dengan kiriman mesej melalui aplikasi WhatsApp ke nombor :

( klik nombor di bawah )

012-3949064 ( JT Klang )

  

SEKIAN, TERIMA KASIH