SURAT PERJANJIAN JUAL BELI TANAH ( SNP )

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

Apabila membuat urusan jual beli tanah samada keseluruhan lot atau cuma sebahagian mengikut luas atau bahagian yang tertentu, adalah penting urusan jual beli ini didokumentasikan dalam satu surat perjanjian yang sah yang boleh dijadikan sebagai rujukan atau bukti bagi urusan jual beli tersebut.

Ada orang yang berpendapat jika membuat urusan jual beli dengan secara bayaran tunai mereka tak perlu lagi sediakan apa-apa surat perjanjian tetapi boleh terus pergi ke Pejabat Tanah Daerah ( PTD ) membuat urusan pertukaran nama pemilik tanah dengan mengisi borang 14A.

Alasan mereka cara begini adalah lebih cepat dan mudah serta lebih menjimatkan kos sebab tanpa surat perjanjian mereka tak perlu buat bayaran kepada pihak ejen dan peguam hartanah. Memang betul dari segi kos tambahan yang perlu dikeluarkan tetapi pendapat mereka itu ada juga kesalahan sebab surat perjanjian jual beli tak semestinya disediakan oleh ejen hartanah atau peguam hartanah.

Sebenarnya pihak penjual atau pembeli sendiri boleh sediakan satu surat perjanjian jual beli tanpa perlu pembabitan ejen atau peguam hartanah tetapi perlulah dibuat dalam format tertentu yang lengkap segala butiran urusan yang kemudiannya ditandatangani dihadapan dan diperakui sah oleh seorang Pesuruhjaya Sumpah sahaja.

Dalam menyediakan satu surat perjanjian jual beli tanah ini apa yang perlu ada dan dimasukkan ke dalam surat ini adalah butiran-butiran seperti yang berikut.

 ___________________________________________________ 

( TAJUK ) : SURAT PERJANJIAN JUAL BELI TANAH

 

1.)        TARIKH PERJANJIAN DIBUAT :

2.)        PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT :

( NAMA PENUH & NOMBOR KAD PENGENALAN / penjual )

( NAMA PENUH & NOMBOR KAD PENGENALAN / pembeli )

 

3.)        BUTIRAN MAKLUMAT TANAH YANG TERLIBAT :

( NOMBOR LOT )

( SEKSYEN / MUKIM / DAERAH / NEGERI )

( KATEGORI TANAH / jenis tanah samada pertanian atau lain )

( NOMBOR PLOT / jika sekadar 1 pecahan bahagian sahaja dengan merujuk kepada nombor plot dalam pelan lampiran  )

( LUAS TANAH / keseluruhan atau sebahagian dalam hektar / ekar / meter persegi / kaki persegi )

( PECAHAN BAHAGIAN / luas dalam pecahan bahagian seperti tertulis dalam geran tanah / 1/1 bahagian jika keseluruhan )

 

4.)        TERMA & SYARAT PERJANJIAN : ( ini paling penting )

( HARGA YANG DIPERSETUJUI )

( CARA PEMBAYARAN / tunai atau ansuran / deposit & baki yang perlu dibayar )

( TEMPOH BAYARAN PERLU DIBUAT / nyatakan )

( SYARAT-SYARAT / bila dan berapa jumlah perlu dibayar  / bila urusan tukarnama akan dibuat dan lain-lain syarat yang wajar seperti keperluan ukuran tanda pengesahan sempadan dibuat )

( PERINTAH HALANGAN / apa yang kedua-dua pihak boleh dan tidak boleh lakukan selama dalam tempoh selagi belum selesai pembayaran ATAU selepas selesai urusan jual beli )

NOTA : bahagian ini penulis katakan sebagai bahagian yang terpenting sebab bahagian inilah yang sebenarnya yang akan menjadi isikandung pokok pangkal perjanjian ini. Perjanjian boleh terbatal jika ada mana-mana pihak yang gagal tunaikan terma & syarat perjanjian ini. Jadi apa sahaja yang difikirkan perlu dibuat dan ditunaikan mestilah ditulis dengan secara jelas dibahagian ini.

5.)        2 ORANG SAKSI : ( setiap pihak 1 saksi )

( NAMA PENUH & NO. KAD PENGENALAN / saksi penjual )

( tandatangan saksi / tarikh )

 

( NAMA PENUH & NO. KAD PENGENALAN / saksi pembeli )

( tandatangan saksi / tarikh )

 

6.)        RUANGAN TANDATANGAN PERJANJIAN ANTARA PENJUAL & PEMBELI

 

( tandatangan pihak penjual / tarikh )

( NAMA PENUH & NO. KAD PENGENALAN )

 

( tandatangan pihak pembeli / tarikh )

( NAMA PENUH & NO. KAD PENGENALAN )

 

7.)        PESURUHJAYA SUMPAH : ( pengesahan )

( COP & TANDATANGAN / tarikh )

 ____________________________________________________

 Ini bukanlah contoh surat perjanjian tetapi cuma rangka butiran-butiranyang perlu ada dalam surat perjanjian jual beli tanah sahaja. Anda boleh sediakan sendiri surat perjanjian ini dengan mengikut gaya & format anda sendiri. Tapi elakkan daripada membuat satu surat yang sangat ringkas yang hanya 1 mukasurat sahaja. Sebaiknya ditulis dalam bentuk ayat penuh contoh seperti berikut :-

“Saya  Encik Alif Ba Ta  , seorang warganegara Malaysia dengan No. Kad Pengenalan : 123456789, selaku pemilik tanah yang terlibat dalam perjanjian ini ( selepas ini akan dirujuk sebagai ‘penjual’ ) dengan ini bersetuju untuk menjual tanah tersebut kepada Encik Do Re Mi , seorang warganegara Malaysia dengan No. Kad Pengenalan : 987654321 ( selepas ini akan dirujuk sebagai ‘pembeli’ )

( sekadar contoh penggunaan ayat penuh )

Akhir sekali setelah semua pihak menurunkan tandatangan persetujuan dan persaksian di hadapan Pesuruhjaya Sumpah, satu setem hasil perlulah dimatikan di kepala surat perjanjian tersebut bagi menjadikan surat itu satu surat perjanjian yang sah dan boleh digunapakai sampai bila-bila pun bagi membuktikan urusan jual beli tanah tersebut telah dibuat dengan sempurna.

 _________________________________________________

Seperti biasa jika anda ada keperluan untuk membuat apa-apa urusan ukur tanah ke atas tanah anda bolehlah hubungi kami melalui saluran yang telah diberikan disini. Untuk lebih mudah kirim sahaja pertanyaan tersebut melalui telefon dengan kiriman mesej melalui aplikasi WhatsApp ke nombor :

( klik nombor di bawah )

012-3949064( JT Klang )

SEKIAN TERIMA KASIH

PENGUBAHAN KATEGORI KEGUNAAN TANAH ( TUKAR SYARAT )

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

Mengikut seksyen 52 Kanun Tanah Negara ( KTN ) 1965, semua tanah yang diberi milik terbahagi kepada 3 kategori kegunaan tanah iaitu :

i.)                  Pertanian

ii.)                 Bangunan ( Kediaman atau Perniagaan )

iii.)               Industri 

Semua pemilik tanah sepatutnya menggunakan tanah berkenaan mengikut kategori kegunaan tanah dan syarat nyata dalam hakmilik. Kegagalan berbuat demikian adalah melanggar syarat yang ditetapkan dan pihak berkuasa negeri boleh merampas balik tanah berkenaan. Tuan tanah yang ingin menggunakan tanahnya untuk kategori selain daripada yang tercatat dalam hakmilik perlulah mengambil tindakan untuk mengubah kategori kegunaan tersebut.

Seksyen 124 dan 124A KTN serta Kaedah-Kaedah Tanah Negeri membolehkan tuan tanah berbuat demikan. Pihak berkuasa negeri akan mengenakan bayaran premium tambahan ke atas setiap permohonan tukar syarat yang diluluskan.

Mengikut KTN bagi tanah jenis pertanian syarat keluasan minima untuk mendapatkan geran tanah secara berasingan bagi mana-mana bahagian yang berkongsi hakmilik adalah tidak boleh kurang daripada 0.25 ekar.

  Sebagai contoh untuk pemahaman pembaca. Ada 1 lot tanah jenis pertanian berkeluasan 2 ekar yang dimiliki secara berkongsi hakmilik oleh 6 penama. Pemilik ‘A’ mempunyai ½ bahagian bersamaan luas 1 ekar. Manakala baki 1 ekar lagi dimiliki oleh 5 pemilik dari satu keluarga ‘B’ dengan masing-masing memiliki 1/10 bahagian yang bersamaan luas 0.2 ekar.

Jika pemilik ‘A’ mahu membuat pecahan bahagian bagi mendapatkan geran tanah berasingan dia boleh buat sebab tidak mempunyai masalah dari segi syarat luas minima sebab tanah bahagiannya adalah 1 ekar. Tetapi jika 5 pemilik dari keluarga ‘B’ mahu membuat pecahan bahagian untuk tujuan yang sama bagi mendapatkan geran tanah secara berasingan, mereka tidak dapat buat kerana luas tanah bahagian mereka tidak memenuhi syarat luas minima iaitu tidak boleh kurang dari 0.25 ekar.

Bagi membolehkan kesemua 6 pemilik tanah ini mendapatkan geran tanah berasingan maka disinilah perlunya dibuat permohonan ‘tukar syarat’ kegunaan tanah terlebih dahulu. Mereka perlulah menukar kategori kegunaan tanah dari pertanian kepada kediaman atau bangunan. Permohonan untuk menukar syarat kegunaan tanah boleh dibuat secara berasingan dan boleh juga dibuat secara serentak dengan permohonan pecahan bahagian bagi mendapatkan geran tanah berasingan. Selagi tidak ditukar syarat kegunaan tanah maka tidaklah boleh mereka membuat permohonan bagi mendapatkan geran tanah berasingan.

Apa yang perlu dilakukan oleh mereka adalah melantik pihak ‘Perancang Bandar Bertauliah’ mengemukakan satu permohonan bagi merancang pemajuan tanah tersebut bagi pihak mereka. Selain daripada keperluan menyediakan cadangan pemajuan tanah dalam bentuk laporan dan pelan perancangan mereka juga perlulah membayar premium berjumlah 15% dari nilai pasaran tanah mereka dalam kategori kegunaan yang baru pada masa permohonan dibuat sejurus selepas mendapat kelulusan. Nilai premium inilah yang menjadi halangan besar kepada ramai pemilik tanah yang berkongsi geran daripada mendapatkan geran tanah secara berasingan.

Sila rujuk rajah di bawah, senarai dokumen dan lampiran keperluan bagi permohonan mendapatkan kelulusan tukar syarat kegunaan tanah daripada pihak berkuasa negeri.

( klik foto untuk zoom pembesaran )

Seperti biasa jika anda ada keperluan untuk membuat apa-apa urusan ukur tanah ke atas tanah anda bolehlah hubungi kami melalui saluran yang telah diberikan disini. Untuk lebih mudah kirim sahaja pertanyaan tersebut melalui telefon dengan kiriman mesej melalui aplikasi WhatsApp ke nombor :

( klik nombor di bawah )

012-3949064 ( JT Klang )

SEKIAN TERIMA KASIH

HAK LALULALANG TANAH SEKSYEN 390 KANUN TANAH NEGARA 1965

بِسْـــــــــمِ ﷲِالرَّحْمَنِ الرَّحِيم 

( Panduan Permohonan Hak Lalulalang Tanah )

Sejak kebelakangan ini apabila harga rumah semakin meningkat di pasaran, tanah-tanah yang dahulunya adalah tanah pertanian untuk kebun getah atau kelapa sawit yang sudah tidak produktif lagi semakin menjadi pilihan dijadikan tapak bagi rumah kediaman.

Bagi tanah pertanian yang telah pun ditukar status menjadi tanah kediaman atau bangunan mungkin tidak timbul masalah kerana menjadi syarat wajib disediakan satu rezab jalan lebar 40 kaki untuk dijadikan laluan keluar masuk bagi setiap pemilik tanah Tetapi yang sering menjadi isu bagi pemilik tanah yang hanya berkongsi hakmilik dalam tanah yang masih berstatus pertanian adalah laluan untuk keluar masuk. Apalagi kalau tanah bahagiannya berada di sebelah belakang lot tanah tersebut. Untuk membina sebuah rumah mungkin tidak ada masalah tetapi untuk laluan keluar masuk ke rumahnya dari jalan besar ini yang bermasalah. Oleh sebab tidak pernah dibuat satu pelan pecahan bahagian tanah yang siap sedia satu rezab jalan bagi kegunaan semua pemilik seringkali pemilik tanah yang berada di bahagian hadapan akan membina rumah dengan menutup habis tanah bahagiannya. Dia tidak mahu kerugian akibat daripada perlu memberikan sebahagian tanahnya untuk dijadikan sebagai jalan masuk bagi pemilik di belakang. Oleh sebab dia tak perlukan jalan masuk untuk ke rumahnya jadi inilah yang menjadi punca atau isu sebab apa dia kena bagi tanah untuk buat jalan sedangkan dia tak perlu guna pun jalan tersebut. Pemilik tanah dibelakang perlu lalu atas tanah bahagiannya tetapi dia tidak pula perlu lalu atas tanah sesiapa untuk keluar masuk dari rumahnya. Jadi dia berasa tidak adil jika dia perlu korbankan tanah bahagiannya untuk dijadikan sebagai jalan masuk. Dengan harga pasaran tanah dan rumah pada waktu sekarang dinilai dalam keluasan kaki persegi, dia akan kerugian berpuluh ribu ringgit jika dia perlu berikan sebahagian tanahnya untuk dijadikan jalan masuk yang dia sendiri tak guna walaupun hanya selebar 10 kaki.

Isu jalan masuk inilah yang seringkali menjadi punca perbalahan dan pergaduhan sesama pemilik tanah yang berkongsi hakmilik.

Mungkin kebanyakan pembaca atau pemilik tanah tidak tahu yang sebenarnya dalam akta Kanun Tanah Negara di bawah seksyen 390, pemilik tanah boleh membuat permohonan rasmi kepada pihak pentadbir tanah untuk mewujudkan satu laluan bagi kegunaan pemilik tanah.

Permohonan ini perlulah dibuat sendiri oleh pemilik tanah dengan lampiran :

Borang 28A atau 28C ( 3 salinan )

Sijil Carian Rasmi ( 1 salinan yang asal )

Geran Tanah ( 1 salinan )

Cukai semasa ( 1 salinan )

Dan pelan lakaran kedudukan jalan ( 5 salinan )

Sila rujuk foto gambarajah dibawah untuk carta aliran tindakan yang akan dibuat oleh pihak pentadbir tanah / pejabat tanah.

( carta aliran permohonan hak lalulalang )

______________________________________________________________

Seperti biasa jika anda ada keperluan untuk membuat apa-apa urusan ukur tanah ke atas tanah anda bolehlah hubungi kami melalui saluran yang telah diberikan disini. Untuk lebih mudah kirim sahaja pertanyaan tersebut melalui telefon dengan kiriman mesej melalui aplikasi WhatsApp ke nombor :

( klik nombor di bawah )

012-3949064 ( JT Klang )

SEKIAN, TERIMA KASIH